建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約237公尺的14層小社區，43戶，主建約56–75坪；110年8月後沒有一般成交。
地段｜惠民路71、73號，國家歌劇院公車站約237公尺、黎明國小約863公尺、捷運綠線市政府站約983公尺（591）。
產品｜1999年完工、地上14層、地下2層、43戶、RC造，誠佑建設、彰億營造；成交主建多為56、73、75坪，以四房為主；信義列有健身房、交誼廳、會議室。
價格｜591共7筆。最後一筆一般成交是110年8月8F之2，約42.9萬、總價2,660萬；近五年只有1筆特殊交易，沒有一般成交可對照。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。資料已超過5年，單價不能直接當成現在行情。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房75.2坪、四房44.7–75.7坪；信義列有健身房、交誼廳、會議室。基地約566坪；座向591列朝東南；車位配比591暫無資料。信義標示坪數30–40坪，與成交資料不符，以謄本為準。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
表中數字統計期間不同：新雪梨最後一般成交在110年8月，鄰近社區多有近年成交，不宜直接比高低。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 鄰近同屋齡社區多在37–54萬，新雪梨沒有同期成交，本戶定價要參考這一段再依屋況調整。
- 和相鄰的國際音樂廳比：坪數較小、總價較低，適合用來對照買方反應。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約237公尺，日常以歌劇院與老虎城生活圈為主。
學區
黎明國小（約863公尺，591）生活機能
591七期生活圈列老虎城購物中心、家樂福文心店交通
國家歌劇院公車站約237公尺、捷運市政府站約983公尺（591）社區公設
健身房、交誼廳、會議室（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建多為56、73、75坪；另有約45坪戶，成交為特殊交易。單價差距
110年8F之2約42.9萬；同年5F之1含車位約33.3萬；兩筆坪數與車位條件不同。車位
591多筆標示待定或估算，本份不列車位價區間；車位數與位置以謄本為準。近年實價登錄
591共7筆，成交很少；110年8月後只有1筆特殊交易，沒有一般成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 111-03 | 9F之1 | 44.6坪 | 2,180萬 | 38.8（特殊交易） |
| 110-10 | 6F之1 | 72.7坪 | 2,980萬 | 37.3（特殊交易） |
| 110-08 | 8F之2 | 56.4坪 | 2,660萬 | 42.9＊ |
| 110-01 | 5F之1 | 72.7坪 | 2,728萬 | 33.3（含車位） |
| 107-06 | 5,6F之5 | 75.2坪 | 2,525萬 | 30.4＊ |
| 105-11 | 9F之1 | 72.7坪 | 2,970萬 | 35.3（含車位） |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：同社區資料已超過5年，需搭配鄰近社區近期成交與在售競品判斷，42.9萬不直接作為定價。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月，591共7筆）；信義頁面顯示無成交資料。特殊交易與車位待定者不入年均；103-04為一樓，不列入。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
歌劇院生活圈、預算兩三千萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 新雪梨住宅（本案） | 1999 | 43戶／14F | 主建56–75坪 | 110年1筆 42.9 |
| 理性與感性 | 2000 | 25F | 43–83坪 | 近五年 54.2 |
| 勇建市政依蝶 | 2005 | 65戶／14F | 主建49–65坪 | 近三年 50.1 |
| 天璽二期 | 2005 | 38戶／14F | 主建85–132坪 | 近五年 40.9 |
| 國際音樂廳 | 2000 | 58戶／12F | 主建93–118坪 | 111年1筆 36.7 |
- 本案的優勢：43戶小規模；歌劇院公車站約237公尺；坪數實用，總價門檻較低。
- 本案的弱點：屋齡約27年、RC造；近五年沒有一般成交；公設比與管理費資料不一致。
- 和相鄰社區比：依蝶、理性與感性近年有成交可參考；音樂廳坪數更大、單價略低。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的換屋家庭
預算約三千萬內，要三四房與車位。誰會買｜重視歌劇院生活圈的買方
歌劇院公車站約237公尺。誰會買｜願意整理換空間的買方
屋齡約27年，可重新規劃格局與管線。賣點｜歌劇院生活圈
步行可到歌劇院公車站。賣點｜43戶小規模
住戶較單純，出入方便。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度估翻修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近五年沒有一般成交，舊資料不能直接定價；屋齡約27年要評估管線與翻修；公設比與管理費待確認。