建案的主打亮點
市政北一路與河南路口的14層大樓，65戶，主建約49–65坪，近三年總價約2,500–3,500萬。
地段｜市政北一路322、326號，朝馬公車站約250公尺、國家歌劇院公車站約395公尺、黎明國小約610公尺；老虎城內餐廳約236公尺（591）。
產品｜2005年完工、地上14層、地下3層、65戶、RC造，勇建開發、漢忠營造；成交主建約49–65坪，二到四房都有；591問答提到0店面，待確認。
價格｜近三年4筆約41.5–55.2萬，中位數約50.1萬；近五年11筆中位數約41.6萬。總價2,475–3,500萬，最新115年5月9F之2約49.2萬。
＊朝馬站與國家歌劇院皆為公車站（591交通出行）；捷運距離591未列。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房49.1–56.2坪、三房49.2–73.3坪、四房53.7–72.2坪；公設有閱覽室、會議室、交誼廳、瑜伽教室。基地約514坪；座向591列朝北。問答提到前棟一梯三戶、後棟一梯二戶，屬房仲回覆，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期中坪數大樓裡，依蝶近三年單價走高到約50萬；不過樣本只有4筆，車位價也多為估算。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和坪數相近的親家霞飛道比：單價高約5萬，樣本較少，要先看樓層與屋況。
- 近五年中位數約41.6萬、近三年約50.1萬，差距大，定價不能只看單一數字。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
市政北一路與河南路口，朝馬公車站約250公尺，老虎城在步行範圍。
學區
黎明國小（約610公尺，591）生活機能
凪拉麵約227公尺、老虎城內Chili's約236公尺（591）交通
朝馬公車站約250公尺、國家歌劇院公車站約395公尺（591）社區公設
閱覽室、會議室、交誼廳、瑜伽教室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近年成交主建多為49、55–59、65坪；小坪數單價通常較高。坪數與單價
113年13F之1（49坪）約55.2萬；115年9F之2（65坪）約49.2萬。車位
591近期車位價多為估算；信義115年9F之2僅標含車位總價，本份不列車位價區間。近年實價登錄
109–110年約31–37萬，111–112年約34–46萬，113年後約49–55萬；113年7月後僅1筆。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 9F之2 | 65.1坪 | 3,500萬 | 49.2＊ |
| 113-07 | 3F之2 | 59.4坪 | 3,185萬 | 50.9＊ |
| 113-05 | 13F之1 | 49.2坪 | 3,035萬 | 55.2＊ |
| 112-11 | 6F之1 | 55.8坪 | 2,475萬 | 41.5＊ |
| 112-09 | 5F之1 | 49.2坪 | 2,430萬 | 46.2＊ |
| 112-05 | 12F之3 | 55.3坪 | 2,460萬 | 41.6＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近三年約41.5–55.2萬，中位數約50.1萬；115年5月同筆含車位約44.1萬（信義）。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共45筆）；112-03、110-12、109-04為特殊交易，不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算兩三千萬、五十到七十坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 勇建市政依蝶（本案） | 2005 | 65戶／14F | 主建49–65坪 | 近三年 50.1 |
| 大地子民三期 | 2004 | 70戶／14F | 二、三房 | 近五年 61.5 |
| 親家霞飛道 | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 親家愛敦閣 | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
| 親家青雲道 | 2007 | 98戶／23F | 三房為主 | 近三年 42.4 |
- 本案的優勢：總價約兩千多到三千多萬；近老虎城生活圈；主建坪數實用。
- 本案的弱點：屋齡約21年、RC造；近三年僅4筆；棟數與車位資料待確認。
- 和相鄰社區比：大地子民三期單價較高；霞飛道、愛敦閣、青雲道單價略低、規模較大。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期首次換屋的家庭
預算三千萬上下，要三四房與車位。誰會買｜重視老虎城生活圈的買方
日常採買與餐飲都在步行範圍。誰會買｜願意整理換空間的買方
屋齡約21年，可重新規劃格局。賣點｜河南路口的生活圈
朝馬公車站約250公尺。賣點｜兩三千萬的七期總價
中坪數產品，入門門檻較親切。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近三年僅4筆、車位價多為估算；屋齡約21年；棟數與管理費待確認，定價前要先核對謄本。