建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約215公尺的14層小社區，38戶，近年成交主建多為85坪，總價約3,700–4,450萬。
地段｜市政北二路65號，國家歌劇院公車站約215公尺、黎明國小約718公尺、捷運綠線市政府站約955公尺（591）；寶輝花園廣場約83公尺。
產品｜2005年完工、地上14層、地下3層、38戶、RC造，寶典建設、冠鈞營造；近年成交主建多為85坪；信義列有健身房、視聽中心、交誼廳。
價格｜近五年僅3筆，約40.0–49.3萬，中位數約40.9萬；最新115年4月9F之3約49.3萬，比114年8月的11F之3高約9萬，條件要先查明。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。信義稱「天璽二」。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二、三房85.1坪、四房85.1–132.1坪、五房113.6坪；信義列有健身房、視聽中心、遊戲室、交誼廳、會議室。基地約695坪；座向591列朝西、西南；車位配比591暫無資料。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期屋齡約20年的大樓裡，天璽二期單價在中段偏低；不過近五年只有3筆，最新一筆明顯較高。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和相鄰的總太觀心比：單價接近，坪數較大、總價較高。
- 和寶輝花園廣場比：單價低約23萬，坪數約少40多坪，是不同價位的選擇。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約215公尺，日常以歌劇院生活圈為主。
學區
黎明國小（約718公尺，591）生活機能
591七期生活圈列家樂福文心店、T&R廣場交通
國家歌劇院公車站約215公尺、捷運市政府站約955公尺（591）社區公設
健身房、視聽中心、遊戲室、交誼廳（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近五年3筆都是之3、主建85坪；另有113.6、132坪戶，成交在110年前後。單價差距
115年9F之3約49.3萬、114年11F之3約40.0萬，同戶型相差約9萬，要比對屋況。車位
信義：115年15.22坪／260萬、114年15.22坪／300萬（皆單筆）。其餘以謄本為準。近年實價登錄
109–111年約34–41萬，114年8月約40.0萬，115年4月拉到約49.3萬；近五年僅3筆。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-04 | 9F之3 | 85.1坪 | 4,450萬 | 49.3（信義） |
| 114-08 | 11F之3 | 85.1坪 | 3,700萬 | 40.0（信義） |
| 111-05 | 8F之3 | 85.1坪 | 3,980萬 | 40.9＊ |
| 110-07 | 11F之3 | 85.1坪 | 3,600萬 | 36.4＊ |
| 110-06 | 14F之2 | 113.6坪 | 5,388萬 | 40.8＊ |
| 109-12 | 11F之1 | 132.1坪 | 5,288萬 | 34.4＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年僅3筆，約40–49萬；49.3萬這筆條件未明，不直接套用，要搭配鄰近社區一起判斷。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月，591共7筆）；115-04、114-08依信義車位價換算，591原顯示48.8萬、40.0萬。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
市政北二路、歌劇院生活圈的中大坪數買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 天璽二期（本案） | 2005 | 38戶／14F | 主建85–132坪 | 近五年 40.9 |
| 總太觀心 | 2006 | 44戶／13F | 主建63–73坪 | 近五年 40.4 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 標準戶 45.7 |
| 聯聚仁愛大廈 | 2007 | 69戶／20F | 76–103坪 | 近五年 50.2 |
| 寶輝花園廣場 | 2007 | 77戶／26F | 主建129–134坪 | 近五年 63.9 |
- 本案的優勢：38戶小規模；國家歌劇院公車站約215公尺；近年總價低於相鄰大坪數社區。
- 本案的弱點：屋齡約21年、RC造；近五年只有3筆，行情參考度有限；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：觀心單價接近、坪數較小；寶輝花園廣場、聯聚仁愛單價較高。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三四房家庭
預算四千萬上下，要85坪以上與車位。誰會買｜重視歌劇院生活圈的買方
公車站約215公尺，日常生活圈明確。誰會買｜偏好小規模社區的買方
全社區38戶，住戶較單純。賣點｜國家歌劇院生活圈
市政北二路上，步行可到歌劇院公車站。賣點｜85坪的總價帶
比相鄰的大坪數社區更好入手。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約21年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近五年僅3筆，最新一筆與前一筆相差約9萬，要先查明條件；屋齡約21年；管理費待確認。