建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約266公尺的12層大樓，58戶，每戶主建約93–118坪，近年總價約3,500–3,900萬。
地段｜惠民路29–39號，老虎城內Chili's約177公尺、國家歌劇院公車站約266公尺、朝馬公車站約341公尺、黎明國小約748公尺（591）。
產品｜2000年完工、地上12層、地下2層、約58戶、RC造，國雄建設、全豐營造；主建約93–118坪，三到五房；信義列有交誼廳、花園、會議室、圖書室。
價格｜近五年3筆：111年7F扣車位約36.7萬（車位估算）；113年兩筆車位待定，含車位約32.9–37.2萬。總價3,500–3,900萬。
＊朝馬站與國家歌劇院皆為公車站（591交通出行）；捷運距離591未列。樣本少，單價僅供參考。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房93.5–124.9坪、四房93.5–118.7坪、五房117.1坪；信義列有交誼廳、花園、會議室、圖書室。基地約1,015坪；座向591列朝東北；車位配比591暫無資料。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期屋齡約20–26年的大樓裡，音樂廳單價偏低；每戶坪數大、公設比較高，總價也不算低。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和相鄰的寶輝市政比：單價接近，屋齡多約5年，兩者都是大坪數產品。
- 和同年完工的理性與感性比：單價低約17萬，那邊坪數較小、總價較低。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
老虎城生活圈，國家歌劇院公車站約266公尺。
學區
黎明國小（約748公尺，591）生活機能
凪拉麵約169公尺、老虎城內Chili's約177公尺（591）交通
國家歌劇院公車站約266公尺、朝馬公車站約341公尺（591）社區公設
交誼廳、花園、會議室、圖書室（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近年成交主建多為94–118坪，也有約80坪戶；三到五房都有。單價差距
113年10F含車位約37.2萬、5F約32.9萬；坪數與樓層都會影響。車位
591多筆標示待定或估算，本份不列車位價區間；車位數與位置以謄本為準。近年實價登錄
成交筆數少，591共15筆；近五年僅3筆，且只有1筆有扣車位單價。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113-07 | 10F | 94坪 | 3,500萬 | 37.2（含車位） |
| 113-03 | 5F | 117.8坪 | 3,880萬 | 32.9（含車位） |
| 111-08 | 7F | 95.5坪 | 3,900萬 | 36.7＊ |
| 109-10 | 7F | 80.4坪 | 3,588萬 | 41.4＊ |
| 109-07 | 12F | 113.5坪 | 3,398萬 | 29.9（含車位） |
| 108-12 | 2F | 97.4坪 | 2,980萬 | 30.6（含車位） |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近年含車位約33–37萬；591在售約43.9萬/坪（含車位），與113年成交仍有落差。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月，591共15筆）；信義頁面顯示近期無成交。車位待定者為含車位單價，不入年均；111-02為特殊交易、104-12重複列出只算1筆。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
老虎城與歌劇院生活圈、百坪上下的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 國際音樂廳（本案） | 2000 | 58戶／12F | 主建93–118坪 | 111年1筆 36.7 |
| 理性與感性 | 2000 | 25F | 43–83坪 | 近五年 54.2 |
| 天璽二期 | 2005 | 38戶／14F | 主建85–132坪 | 近五年 40.9 |
| 寶輝市政 | 2005 | 26戶／14F | 主建106–154坪 | 近五年 37.0 |
| 惠宇時代觀邸 | 2007 | 50戶／15F | 主建85、108坪 | 106–110年 33.2 |
- 本案的優勢：老虎城與歌劇院都在步行範圍；每戶主建約百坪；總價約三千多萬。
- 本案的弱點：屋齡約26年、RC造；公設比約37.83%偏高；成交少，行情參考度有限。
- 和相鄰社區比：寶輝市政單價接近；天璽二期略高；理性與感性單價較高但坪數較小。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大空間的換屋家庭
預算四千萬內，要百坪上下。誰會買｜重視老虎城生活圈的買方
日常採買與餐飲都在步行範圍。誰會買｜願意整理換空間的買方
屋齡約26年，可重新規劃格局與管線。賣點｜老虎城、歌劇院生活圈
Chili's約177公尺、公車站約266公尺。賣點｜三千多萬買百坪
同區大坪數中總價相對親切。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度估翻修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：成交少、近五年僅1筆有扣車位單價；屋齡約26年要評估管線與翻修；公設比偏高；管理費待確認。