建案的主打亮點
興富發建設在河南路三段的29層大樓，52戶，標準戶主建約125坪，近三年中位數約32.9萬。
地段｜河南路三段61、63號，教師新村公車站約237公尺、朝馬轉運站約238公尺（591）；591介紹提到步行約2分鐘到秋紅谷，待實測。
產品｜2012年完工、地上29層、地下6層、52戶，興富發建設、齊裕營造；標準戶主建約125坪；車位配比1:3，平面121個、機械35個；有健身房、視聽室、KTV、廚藝教室（591）。
價格｜近三年標準戶6筆約25.0–39.5萬，中位數約32.9萬；近五年16筆中位數約35.3萬。總價多在3,880–5,300萬，114年3月後591沒有新成交。
＊教師新村、朝馬轉運站為公車站（591交通出行）；捷運距離591未列。結構591建材欄寫SC＋RC、結構欄與信義寫RC，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591列開放格局125坪；車位配比1:3、平面式121個、機械式35個；公設有健身房、視聽室、KTV、廚藝教室、交誼廳、會議室、空中花園。591問答提到一層兩戶、面秋紅谷，待確認。基地面積591列423坪，介紹文字寫472坪，也有落差。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
秋紅谷周邊的大坪數大樓裡，恆詠單價偏低；標準戶約125坪、一層兩戶，同樣預算能買到較大的空間。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同建商的百達富裔比：單價接近，恆詠戶數少很多，標準戶坪數也較大。
- 和相鄰的台中帝寶比：單價低約6萬，帝寶屋齡較新且為SRC，戶別差距也大。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
秋紅谷生活圈；教師新村與朝馬轉運站都在約240公尺內。
學區
591介紹列惠文國小、惠來國小；車程約5–6分鐘生活機能
591介紹列新光三越、大遠百、老虎城商圈交通
教師新村公車站約237公尺、朝馬轉運站約238公尺（591）社區公設
健身房、視聽室、KTV、廚藝教室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
591問答提到A、B兩種標準戶，約124.8、125.2坪；28、29樓成交為樓中樓類型，不直接套用。單價差距
同為18F：63號114年約39.5萬、61號113年約32.7萬，差距大，要先查明條件。車位
信義114年18F：13.76坪／360萬（單筆）。其餘車位價多為估算，以謄本為準。近年實價登錄
110–112年多在33–42萬；113年多在31–34萬，113年4月16F約25.0萬明顯偏低；114年3月後591沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 114-03 | 28,29F | 160.4坪 | 5,550萬 | 30.4（一層一戶） |
| 114-01 | 18F | 125.2坪 | 5,300萬 | 39.5（信義） |
| 113-10 | 18F | 125.2坪 | 4,780萬 | 32.7＊ |
| 113-07 | 8F | 124.9坪 | 4,588萬 | 31.3＊ |
| 113-07 | 21F | 126.4坪 | 4,750萬 | 33.6＊ |
| 113-04 | 16F | 125.2坪 | 3,880萬 | 25.0＊ |
本戶合理帶：待本戶棟別、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近三年標準戶中位數約32.9萬，近五年約35.3萬；591在售約41–47萬/坪（含車位），與成交仍有落差。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共51筆）；114-01依信義車位價換算；28、29F樓中樓類型不入標準戶統計，信義註記毛胚屋。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
秋紅谷與市政北七路周邊、預算四到五千多萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 恆詠（本案） | 2012 | 52戶／29F | 主建約125坪 | 近三年 32.9 |
| 天璽五期 | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 聚合發榮耀 | 2011 | 261戶／28F | 主建103–110坪 | 近三年 39.6 |
| 台中帝寶 | 2016 | 132戶／35F | 主建76–113坪 | 近三年 38.5 |
| 百達富裔 | 2011 | 288戶／35F | 主建87–108坪 | 87–108坪 32.6 |
- 本案的優勢：52戶、問答提到一層兩戶；標準戶約125坪；車位配比1:3。
- 本案的弱點：114年3月後沒有新成交；近年單價低於前幾年；結構與管理費資料待確認。
- 和相鄰社區比：五期、榮耀、帝寶單價較高；百達單價接近、規模大很多。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大空間的換屋家庭
預算五千萬內，要125坪與多車位。誰會買｜重視戶數單純的買方
全社區52戶，問答提到一層兩戶。誰會買｜多車家庭
591列車位配比1:3。賣點｜約125坪的總價帶
同區大坪數中總價相對親切。賣點｜秋紅谷生活圈
591介紹提到步行約2分鐘，待實測。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看長形格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：114年3月後沒有新成交；同樓層單價差距大；開價與成交仍有落差；結構與管理費待確認。