建案的主打亮點
市政北六路的26層大樓，80戶，主建多為84、121坪，近五年7筆中位數約42.8萬。
地段｜市政北六路28號，國家歌劇院公車站約298公尺、捷運綠線市政府站約973公尺（591）；喜全真鑄大廈約45公尺、市政101約133公尺。
產品｜2010年完工、地上26層、地下5層、80戶，寶典建設、冠鈞營造；成交主建多為81–85坪、121坪；有游泳池、SPA、健身房、兒童遊戲區（591）。
價格｜近五年7筆約37.3–47.4萬，中位數約42.8萬；總價3,430–6,260萬。最新成交在113年10月，此後591沒有新登錄。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。結構591列RC，問答提到SRC，待確認。信義稱「天璽五」。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房81.1坪、三房36–98.1坪、四房81.1–121.5坪、五房121.5–154.7坪；公設有游泳池、SPA、健身房、交誼廳、閱覽室、親子與兒童遊戲區。591問答提到前棟約120坪、後棟約80坪、全平面車位、毛胚交屋，待確認；基地面積資料也有落差。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
天璽系列與同區相近屋齡大樓裡，五期單價居中；每戶坪數大，總價也較高。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和天璽二期、三期比：屋齡較新，單價高約2–5萬。
- 和聯聚雍和、聚合發獨秀比：單價略低約1–3萬，社區公設是買方比較重點。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約298公尺，日常以歌劇院生活圈為主。
學區
591問答提到惠來、惠文國小與惠文國中生活機能
591七期生活圈列家樂福文心店、T&R廣場交通
國家歌劇院公車站約298公尺、捷運市政府站約973公尺（591）社區公設
游泳池、SPA、健身房、兒童遊戲區（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建多為81–85坪、121坪；另有25、26樓之1約263坪樓中樓類型，不直接套用。樓層與單價
112年16F之1（121坪）約47.4萬、4F之5（85坪）約38.3萬，高低樓層差距明顯。車位
591近期車位價多為估算，本份不列車位價區間；車位數與位置以謄本為準。近年實價登錄
107–109年約32–43萬，110–112年約37–47萬；113年10月後591沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113-10 | 14F之2 | 121.5坪 | 5,500萬 | 42.3＊ |
| 112-07 | 4F之5 | 84.5坪 | 3,538萬 | 38.3＊ |
| 112-05 | 17F之3 | 81.1坪 | 3,888萬 | 43.7＊ |
| 112-05 | 16F之1 | 121.5坪 | 6,260萬 | 47.4＊ |
| 112-02 | 13F之3 | 84.5坪 | 4,080萬 | 44.0＊ |
| 111-10 | 4F之3 | 84.5坪 | 3,430萬 | 37.3＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近五年約37–47萬，中位數約42.8萬；591在售含車位多約43萬，部分標價較高，以實際成交為準。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月；統計採最近20筆，591共52筆）；信義頁面最新成交同為113年10月，含車位約40.7萬。107-03樓中樓不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
歌劇院生活圈、預算三千多到六千萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 天璽五期（本案） | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 約百坪 | 近五年 45.5 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108、140坪 | 近三年 43.7 |
| 天璽二期 | 2005 | 38戶／14F | 主建85–132坪 | 近五年 40.9 |
| 天璽三期 | 2007 | 待確認 | 80–114坪 | 110–114年 38.3 |
- 本案的優勢：公設比約29%；公設項目多；81–121坪選擇多。
- 本案的弱點：113年10月後沒有新成交；結構與管理費資料待確認；車位價多為估算。
- 和相鄰社區比：雍和、獨秀單價略高；天璽二期、三期單價較低、屋齡較舊。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三四房家庭
預算三千多到六千萬，要大坪數與車位。誰會買｜重視公設比的買方
公設比約29%，室內使用效率是重點。誰會買｜有裝潢想法的買方
問答提到毛胚交屋，可依需求規劃室內。賣點｜公設與游泳池
游泳池、SPA、健身房（591）。賣點｜81–121坪的選擇
前後棟坪數不同，買方容易比較。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：113年10月後沒有新成交；高低樓層差距大；結構、管理費與車位資料待確認，定價前要先核對謄本。