建案的主打亮點
臺灣大道三段的35層大樓，288戶，近期87–108坪戶中位數約32.6萬，總價約3,300–4,000萬。
地段｜臺灣大道三段389號，教師新村公車站約114公尺、捷運綠線市政府站約902公尺（591）；親家市政廣場約93公尺。
產品｜2011年完工、地上35層、地下6層、288戶、RC造，興富發建設；成交主建多為87–108坪，也有137–144坪及約247坪大戶；有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、Lounge Bar（591）。
價格｜最近20筆中87–108坪戶12筆約29.1–37.5萬，中位數約32.6萬；137坪以上約28–31萬。最新115年6月2筆約31.9–33.1萬。
＊教師新村為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。部分掛牌文字提到SRC，591與信義均列鋼筋混凝土，以使用執照為準。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房94.3坪、三房87.5–148.6坪、四房65.2–246.7坪、五房105.1–299.1坪；公設有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、親子遊戲區、視聽室、Lounge Bar、空中花園。基地約2,226坪；問答提到平面與機械車位並存，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期百坪上下的大樓裡，百達單價在較低的一段；同樣預算能買到較大坪數，是買方比較的重點。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的聚合發榮耀比：單價低約7萬，坪數相近，買方會比較樓層、棟別與視野。
- 和屋齡更大的國際音樂廳比：單價低約4萬，但音樂廳僅1筆可比，要看統計期間。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
臺灣大道旁，教師新村公車站約114公尺。
學區
591問答提到惠來國小、惠文高中附設國中生活機能
591問答提到新光三越、大遠百與國家歌劇院生活圈交通
教師新村公車站約114公尺、捷運市政府站約902公尺（591）社區公設
游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近期成交多為87–108坪、137–144坪；約247坪以上為大坪戶，不直接套用。坪數與單價
87–108坪多在31–34萬；137坪以上約28–31萬，坪數愈大單價愈低。車位
信義近筆車位價有300、360、400萬不同數字，其餘多為估算，以謄本為準。近年實價登錄
113–115年87–108坪戶多在29–34萬，113年6月15F之7約37.5萬為較高的一筆；單價大致持平。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 22F之10 | 106.8坪 | 3,700萬 | 31.9（信義） |
| 115-06 | 6F之9 | 87.5坪 | 3,258萬 | 33.1（信義） |
| 115-02 | 17F之6 | 104.4坪 | 3,828萬 | 33.8（信義） |
| 115-02 | 23F之5 | 107.6坪 | 3,958萬 | 33.1（信義） |
| 114-12 | 7F之1 | 246.7坪 | 7,800萬 | 28.4（一層一戶） |
| 114-12 | 20F之10 | 106.8坪 | 3,700萬 | 31.3＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、棟別、樓層與屋況確認後計算。＊參考：87–108坪戶中位數約32.6萬；137坪以上約28–31萬；591在售約26–34萬/坪（含車位）。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共183筆）；115年4筆與114-12之1筆依信義坪數與車位價換算。年均僅統計87–108坪戶；113-06特殊交易不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算三千多到四千多萬、百坪上下的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 百達富裔（本案） | 2011 | 288戶／35F | 主建87–108坪 | 87–108坪 32.6 |
| 天璽五期 | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 仁山協和 | 2010 | 55戶／26F | 主建82–129坪 | 近五年 40.8 |
| 聚合發榮耀 | 2011 | 261戶／28F | 主建103–110坪 | 近三年 39.6 |
| 國際音樂廳 | 2000 | 58戶／12F | 主建93–118坪 | 111年1筆 36.7 |
- 本案的優勢：單價在同級百坪社區中較低；公設項目多；成交資料多，行情透明。
- 本案的弱點：戶數多，同社區競品也多；緊鄰臺灣大道，棟別與噪音要實看；公設比約34%。
- 和相鄰社區比：榮耀、協和單價較高；音樂廳屋齡大，樣本也少。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大坪數的換屋家庭
預算三千多萬，要百坪上下與車位。誰會買｜重視公設的買方
游泳池、SPA、健身房等項目多。誰會買｜企業主與長住型買方
大坪數與管理服務是主要考量。賣點｜百坪的單價優勢
同級社區中單價較低。賣點｜臺灣大道交通動線
公車站約114公尺，往國道與市區方便（問答，待實測）。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：同社區競品多，要看棟別、樓層與視野；大小坪數單價不能混用；管理費待確認。