建案的主打亮點
臺灣大道三段、朝馬公車站旁的27層大樓，73戶、每層3戶，主建多為76坪三房與121坪四五房。
地段｜臺灣大道三段565號，朝馬（臺灣大道）公車站約82公尺、朝馬站（中客）約133公尺（591）；臨臺灣大道，往國道1號與市區都方便。
產品｜2014年完工、地上27層、地下4層、73戶，RC造；佳茂建設、連友營造，黃郁文建築師設計。每層3戶、2部電梯，591問答提到零店面；主建以76.5–76.8坪三房、121.5坪四五房為主。
價格｜591共101筆，最近一筆在113年5月。車位實際拆分的成交：110年約32.5–35.7萬，111年27樓約45.0萬、112年9樓約39.7萬、113年27樓約47.2萬，近年走高。
＊朝馬（臺灣大道）、朝馬站（中客）皆為公車站（591）。113年5月後沒有新成交，定價要搭配在售競品一起看。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房57–88坪、四房77–121坪、五房121坪。基地約601坪；土地分區第三種商業區；座向多向（西南、東南、東、東北、西）；車位配比591暫無資料。公設：交誼廳、健身房、會議室、接待大廳、空中花園、閱覽室；有管委會、垃圾社區統一處理。
資料來源：591實價登錄社區概況與社區問答；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和臺灣大道沿線的同屋齡大樓比，中港一方單價落在前段；但最近一筆在113年5月，統計期間和其他社區不同。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和臺灣大道上的台中帝寶、百達富裔比：坪數較小、總價較低，單價高約7–12萬。
- 和天璽五期、聚合發榮耀比：單價接近，中港一方屋齡較新、每層3戶。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬（臺灣大道）公車站約82公尺；臨臺灣大道，交通是主要優勢。
學區
591列上安國小附幼約288公尺；七期生活圈列惠文國小、大墩國中生活機能
台中商旅約44公尺、一蘭朝富店約146公尺（591）交通
朝馬（臺灣大道）公車站約82公尺、朝馬站（中客）約133公尺（591）社區公設
交誼廳、健身房、會議室、空中花園、閱覽室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之2、之3多為76.5–76.8坪三房；之1多為121.5坪四五房。樓層與單價
27樓兩筆約45.0–47.2萬，9樓約39.7萬；高樓層明顯較高。車位
實際拆分：113-05 27樓 20.6坪／360萬；112-01 9樓 10.3坪／180萬；其餘多為591估算。近年實價登錄
110年約28–36萬，111–113年車位實際拆分3筆約39.7–47.2萬；113年5月後沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113-05 | 27F之3 | 76.5坪 | 3,975萬 | 47.2 |
| 113-02 | 6F之1 | 121.5坪 | 3,950萬 | 29.5＊ |
| 112-01 | 9F之2 | 76.8坪 | 3,230萬 | 39.7 |
| 111-08 | 14F之2 | 76.8坪 | 2,788萬 | 32.4＊ |
| 111-07 | 8F之1 | 121.5坪 | 5,000萬 | 36.7＊ |
| 111-05 | 27F之2 | 76.8坪 | 3,638萬 | 45.0 |
本戶合理帶：待本戶樓層、戶別、車位與屋況確認後計算。＊參考：111–113年車位實際拆分3筆中位數約45.0萬，均為9樓以上；591在售三房開價4,500萬起，與成交仍有落差。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共101筆）。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
臺灣大道沿線、預算三千到五千萬、要七十坪以上三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 中港一方（本案） | 2014 | 73戶／27F | 76、121坪 | 111–113年 45.0 |
| 天璽五期 | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 聚合發榮耀 | 2011 | 261戶／28F | 主建103–110坪 | 近三年 39.6 |
| 台中帝寶 | 2016 | 132戶／35F | 主建76–113坪 | 近三年 38.5 |
| 百達富裔 | 2011 | 288戶／35F | 主建87–108坪 | 87–108坪 32.6 |
- 本案的優勢：73戶、每層3戶、零店面；朝馬公車站約82公尺；76坪三房總價門檻較低。
- 本案的弱點：113年5月後沒有新成交；RC造；臨臺灣大道要實看噪音；管理費計算方式待確認。
- 和相鄰社區比：帝寶、百達規模大、單價較低；天璽五期、榮耀單價接近、坪數較大。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期首次入門的換屋族
預算三、四千萬，要七十坪以上三房。誰會買｜通勤族與企業主
臨臺灣大道、近朝馬，往國道與中科方便。誰會買｜重視低密度的家庭
每層3戶、73戶，591問答提到住戶多為企業主與專業人士。賣點｜每層3戶、零店面
2部電梯，進出單純（591問答）。賣點｜朝馬公車站約82公尺
臺灣大道公車路網，交通便利。賣點｜屋況與格局建議
我用室內設計角度看76坪三房怎麼調整，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：113年5月後沒有新成交，開價與成交有落差；臨臺灣大道，噪音與棟向要實看；RC造；管理費計算方式待確認。