建案的主打亮點
河南路三段的15層大樓，56戶，近年成交主建多為71坪三房，近五年中位數約44.9萬。
地段｜河南路三段169號，國家歌劇院公車站約310公尺、朝馬公車站約312公尺（591）；聯聚理安大廈約57公尺、新雪梨住宅約87公尺。
產品｜2008年完工、地上15層、地下4層、56戶、RC造，華太建設、高立營造；成交主建多為71坪，也有83坪戶；二到四房。
價格｜近五年3筆約42.2–45.1萬，中位數約44.9萬；總價3,480–3,530萬。最新114年1月4F之3，依信義車位價360萬換算約44.9萬。
＊朝馬站與國家歌劇院皆為公車站（591交通出行）；捷運距離591未列。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房85.8坪、三房70.6–85.8坪、四房70.6–98.6坪；基地約526坪；座向591列南、東北、西北。591未列公設；信義頁面問答提到SPA、室內泳池、健身房、圖書室，以現場為準。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期屋齡十多年的中坪數大樓裡，一期單價在中段；109年約32–35萬，111年後站上42–45萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的親家霞飛道比：單價相近，一期主建約71坪，總價約3,500萬。
- 和親家愛敦閣比：單價略高約1萬；社區規模小很多，買方比較的是住戶單純度。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院與朝馬公車站都在約310公尺，日常以歌劇院、老虎城生活圈為主。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中、大墩國小生活機能
591七期生活圈列家樂福文心店、T&R廣場交通
國家歌劇院公車站約310公尺、朝馬公車站約312公尺（591）社區公設
信義問答提到SPA、室內泳池、健身房、圖書室本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近年成交多為之3、之5、主建約71坪；之1、之2約83坪。樓層與單價
近五年3F約42.2萬、4F約44.9萬、8F約45.1萬，樣本少，差距不大。車位
信義114年4F之3：14.98坪／360萬（單筆）。其餘以謄本為準。近年實價登錄
106–109年約30–35萬，111年後站上42–45萬；114年1月後591沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 114-01 | 4F之3 | 70.6坪 | 3,530萬 | 44.9（信義） |
| 113-05 | 3F之5 | 70.8坪 | 3,488萬 | 42.2＊ |
| 111-07 | 8F之5 | 70.8坪 | 3,480萬 | 45.1＊ |
| 109-09 | 4F之5 | 70.8坪 | 2,573萬 | 32.7＊ |
| 109-05 | 9F之3 | 70.6坪 | 2,700萬 | 34.6＊ |
| 109-04 | 2F之3 | 71.1坪 | 2,400萬 | 31.9＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近五年約42–45萬；591在售標示約4,680萬、47.5萬/坪（含車位），為98–99坪戶，坪數與成交主力不同。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月，591共22筆）；114-01依信義車位價換算，591顯示42.9萬。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算三千多萬、七十到九十坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 華太怡然居一期（本案） | 2008 | 56戶／15F | 主建71–84坪 | 近五年 44.9 |
| 勇建市政依蝶 | 2005 | 65戶／14F | 主建49–65坪 | 近三年 50.1 |
| 親家霞飛道 | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 親家愛敦閣 | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
| 國際音樂廳 | 2000 | 58戶／12F | 主建93–118坪 | 111年1筆 36.7 |
- 本案的優勢：56戶小規模；公設比約30%；總價約3,500萬可入手約71坪。
- 本案的弱點：近五年僅3筆；114年1月後沒有新成交；RC造；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：依蝶單價較高、坪數較小；音樂廳單價較低、坪數較大。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三房家庭
預算約3,500萬，要三房與車位。誰會買｜偏好小規模社區的買方
全社區56戶，住戶較單純。誰會買｜重視歌劇院生活圈的買方
歌劇院、朝馬公車站都在約310公尺。賣點｜71坪三房的總價
三千多萬入手七期三房。賣點｜公設比約30%
室內使用效率是買方關注重點。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約18年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近五年僅3筆、樣本少；114年1月後沒有新成交；管理費待確認，定價前要先核對謄本。