建案的主打亮點
環中路三段、聚合發的38層SRC零店面大樓，134戶，標準戶約71–76坪，近三年成交總價約2,800–3,800萬。
地段｜環中路三段67、69號，朝馬環中路口公車站約151公尺、朝馬黎明路口公車站約285公尺（信義）；591概況寫前後臨路，近朝貴公園、潮洋環保公園，臨台74線、上國道1號方便。
產品｜2015年完工、地上38層、地下5層、134戶，SRC搭配TRC制震（591、信義）；聚合發建設、坤興營造，呂永豐建築師設計。標準戶約70.6–75.9坪（扣車位）三、四房，高樓層另有約117坪大坪數；公設比33%，242個全平面車位、車位配比1:1.81。
價格｜近三年標準戶16筆約35.1–50.0萬，中位數約42.6萬（車位多為591估算＊）。中低樓層、小車位戶多在35–42萬，高樓層多在44–50萬；115年6樓約36.3萬、16樓約44.8萬（信義換算）。
＊591車位價多標「估」，部分改用信義車位價換算並註明；114-09 18樓車位為實際拆分（240萬）。單價僅供參考，以實登明細與謄本為準。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房70.6–84.0坪、四房70.6–104.2坪；信義列75–150坪。基地約800坪、商業區；242個平面車位；座向朝西、朝東。公設：接待大廳、交誼廳、視聽室、游泳池、健身房、SPA、Lounge Bar、宴會廳。學區黎明國小、黎明國中（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋社區頁；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和七期西側七十到百坪的大樓比，聚合發天廈單價落在中段；38層高樓、全平面車位是同區少見的條件。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁的赫里翁傳奇比：單價接近，天廈坪數約大一倍（約73坪對38坪）、戶數約一半、全平面車位。
- 和同建商的聚合發榮耀比：屋齡新約4年、樓層更高，單價高約3萬。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬環中路口公車站約151公尺；朝貴公園、潮洋環保公園在旁，上台74線與國道1號快。
學區
黎明國小、黎明國中（591）生活機能
黎明路商圈、逢甲商圈；愛買、特力屋（591）交通
朝馬環中路口公車站約151公尺（信義）；台74線、國道1號公園綠地
朝貴公園、潮洋環保公園、秋紅谷公園（591概況）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1、之2多為75.7–75.9坪四房／三房；之3、之5多為70.6–70.7坪；36樓之3約117坪。樓層與車位
中低樓層搭7.7–8.1坪車位者多在35–42萬；高樓層搭約16坪車位者多在44–50萬。車位
實際拆分：114-09 18樓 16.2坪／240萬；其餘多為591估算，本份不列車位價區間。近年實價登錄
112年約35–37萬，113–114年標準戶約35–50萬，115年6樓約36.3萬、16樓約44.8萬（信義換算）。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 6F之1 | 75.7坪 | 2,870萬 | 36.3（信義） |
| 115-01 | 16F之2 | 75.9坪 | 3,645萬 | 44.8（信義） |
| 114-12 | 22F之5 | 70.7坪 | 3,480萬 | 45.7（信義） |
| 114-09 | 18F之2 | 75.9坪 | 3,688萬 | 45.4 |
| 114-08 | 36F之3 | 117.2坪 | 4,468萬 | 35.8（大坪數） |
| 114-06 | 24F之1 | 75坪 | 3,630萬 | 44.4＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、戶別、車位大小與屋況確認後計算。＊參考：近三年標準戶中位數約42.6萬；樓層與車位大小影響明顯，要同條件比。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共189筆）、信義房屋（標「信義」者以信義車位價換算）。坪數為建坪扣車位；36樓之3約117坪大坪數不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期西側、預算三千到四千萬、要七十坪以上三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聚合發天廈（本案） | 2015 | 134戶／38F | 標準戶71–76坪 | 近三年 42.6＊ |
| 中港一方 | 2014 | 73戶／27F | 76、121坪 | 111–113年 45.0 |
| 天璽五期 | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 赫里翁傳奇 | 2017 | 251戶／27F | 約38坪（扣車位） | 近三年 42.1＊ |
| 聚合發榮耀 | 2011 | 261戶／28F | 主建103–110坪 | 近三年 39.6 |
- 本案的優勢：38層SRC＋制震；零店面；242個全平面車位；公設含泳池、SPA、宴會廳。
- 本案的弱點：車位價多為估算；中低樓層與高樓層價差大；臨環中路與台74線，噪音要實看。
- 和相鄰社區比：中港一方單價略高、戶數更少；天璽五期單價接近、屋齡較舊；赫里翁傳奇坪數小一半。
資料來源：591實價登錄、信義房屋與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三代同堂
預算三千多萬，要七十坪以上四房。誰會買｜中科與工業區主管
臨台74線、上國道1號快（591概況）。誰會買｜重視車位的家庭
全平面車位、配比1:1.81。賣點｜38層SRC制震
聚合發建設，高樓視野。賣點｜零店面、公設完整
泳池、SPA、宴會廳、Lounge Bar（591）。賣點｜大坪數的規劃建議
我用室內設計角度看七十坪四房怎麼調整動線，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：車位價多為估算，單價要保守看；中低樓層與高樓層價差大，不能只看中位數；臨環中路與台74線，噪音與座向要實看。