建案的主打亮點
河南路三段的26層大樓，87戶，主建約86–129坪，近三年3筆中位數約45.2萬。
地段｜河南路三段155–159號，國家歌劇院公車站約315公尺、朝馬公車站約321公尺（591）；華太怡然居一期約28公尺、聯聚理安大廈約39公尺。
產品｜2009年完工、地上26層、地下5層、87戶，寶輝建設、仕明營造；成交主建多為86、94、123、129坪，另有約180、252坪大戶；有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室（591）。
價格｜近三年3筆約41.8–51.7萬，中位數約45.2萬；近五年9筆中位數約40.2萬。總價3,880–6,180萬，最新115年8月10F之2約51.7萬。
＊朝馬站與國家歌劇院皆為公車站（591交通出行）；捷運距離591未列。結構591列RC、信義列鋼骨鋼筋混凝土，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房85.9坪、三房94.3–128.7坪、四房82.8–176.2坪、五房122.9–128.7坪；公設有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、交誼廳、會議室、Lounge Bar、空中花園。基地約1,235坪；問答提到全平面車位，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期百坪上下的大樓裡，世紀花園單價在中段；近五年單價差距很大，要先看坪數與樓層。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和聯聚理仁大廈比：單價低約10萬，屋齡多約5年，公設比也較高。
- 和仁山協和比：單價略高約4萬，公設項目多，但公設比約38.78%偏高。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院與朝馬公車站都在約320公尺內。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中、大墩國小生活機能
591七期生活圈列老虎城購物中心、家樂福文心店交通
國家歌劇院公車站約315公尺、朝馬公車站約321公尺（591）社區公設
游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
591問答提到A約123坪、B、C約129坪及94坪；成交也有約86坪戶，待謄本確認。坪數與單價
115年10F之2（86坪）約51.7萬；113年5F之1（129坪）約45.2萬。車位
信義115年10F之2：14.08坪／360萬（單筆）。其餘車位價多為估算，以謄本為準。近年實價登錄
107–110年多在26–37萬，111年約33–43萬，112年後約40–52萬；113年3月後僅1筆。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-08 | 10F之2 | 85.9坪 | 4,800萬 | 51.7（信義） |
| 113-03 | 5F之1 | 128.7坪 | 6,180萬 | 45.2＊ |
| 112-11 | 9F之2 | 85.7坪 | 3,880萬 | 41.8＊ |
| 112-09 | 7F之1 | 122.9坪 | 5,328萬 | 40.2＊ |
| 111-06 | 13F之1 | 125.5坪 | 4,800萬 | 35.9＊ |
| 111-05 | 13F之2 | 109.4坪 | 5,156萬 | 43.0＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近三年約42–52萬；591在售約51–55萬/坪（含車位），115年8月成交同口徑約48.0萬，開價與成交仍有落差。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共52筆）；115-08依信義車位價換算，591顯示52.4萬。107年約180、252坪大戶不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期要百坪上下、預算四到六千萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 寶輝世紀花園（本案） | 2009 | 87戶／26F | 主建86–129坪 | 近三年 45.2 |
| 聯聚理仁大廈 | 2014 | 待確認／25F | 主建97–109坪 | 近五年 55.4 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108、140坪 | 近三年 43.7 |
| 仁山協和 | 2010 | 55戶／26F | 主建82–129坪 | 近五年 40.8 |
| 國際音樂廳 | 2000 | 58戶／12F | 主建93–118坪 | 111年1筆 36.7 |
- 本案的優勢：公設項目多；坪數選擇多；近年成交單價走高。
- 本案的弱點：公設比約38.78%偏高；結構與管理費資料不一致；113年3月後僅1筆成交。
- 和相鄰社區比：理仁單價較高、屋齡較新；仁山協和、聚合發獨秀單價接近。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要百坪空間的換屋家庭
預算五千萬上下，要大坪數與車位。誰會買｜重視公設的買方
游泳池、SPA、健身房等項目多。誰會買｜較小預算進社區的買方
約86坪戶總價約四千多萬。賣點｜多種坪數選擇
從約86坪到百坪以上。賣點｜完整公設
游泳池、SPA、瑜伽教室（591）。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約17年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：公設比偏高要先向買方說明；管理費與結構資料待確認；近三年僅3筆，開價與成交仍有落差。