聯聚理仁大廈

建案的主打亮點

市政北一路上、2014年完工的25層大樓，主建約97–109坪，近五年8筆中位數約55.4萬。

地段｜市政北一路258號，國家歌劇院公車站約346公尺、朝馬站約321公尺（591）；寶輝市政約67公尺。

產品｜2014年完工、地上25層、地下4層、RC造，聯聚建設、拓洋營造；成交主建約97–109坪；公設有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、Lounge Bar（591）。

價格｜近五年8筆約53.0–57.3萬，中位數約55.4萬；總價5,600–6,588萬。115年2月10F之2約57.3萬，換算車位價為360萬。

＊國家歌劇院為公車站；朝馬站為公車站，捷運距離591未列。戶數591列82戶、信義列103戶，待確認。

資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：591房型：二房96.6–98坪、三房103.2–107.8坪、四房104.2–108.8坪、五房108.8坪；公設有游泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、視聽室、KTV、Lounge Bar、空中花園、兒童遊戲區。基地約940坪；591問答提到四棟、前棟108坪、後棟103坪，待確認。

資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。

區域市場定位

七期屋齡十年出頭的百坪大樓裡，理仁單價在前段；比聯聚泰和低約4萬，比府會園道略高約2萬。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和同建商的聯聚泰和比：屋齡多約3年、單價低約4萬，主建坪數相近。
• 和聯聚雍和、聚合發獨秀比：單價高約10–12萬，公設項目與近期成交是買方比較的重點。

資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

朝馬站、國家歌劇院公車站都在約350公尺內；問答提到上台74線與國道1號方便，距離待實測。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

近年實價登錄

107–108年約42–55萬，111年後多在53–57萬，最新115年2月約57.3萬。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年約53–57萬，中位數約55.4萬。591在售多筆標示約7,388萬、60.1萬/坪（含車位），115年2月成交同口徑約51.7萬，開價與成交仍有落差。

資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共103筆）；115-02、114-12、114-05依信義標示的車位價360萬換算，3筆相同，請以謄本核對。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。

周邊競品比較

七期要百坪上下、屋齡十年出頭大樓的買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：聯聚建設；公設項目多；近五年有8筆成交，行情可對照。
• 本案的弱點：RC造；戶數與管理費平台不一致；開價與成交仍有落差。
• 和相鄰社區比：泰和單價較高、屋齡較新；府會園道單價略低；雍和、聚合發獨秀單價低約10–12萬。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：開價與成交有落差；戶數與管理費平台不一致；車位價多為估算，定價前要先核對謄本。