建案的主打亮點
市政路上的38層SRC大樓，134戶，主力約102坪四房，113年高樓層成交約50–54萬，115年5月12樓約42.2萬。
地段｜市政路167、169號，七期市政路、河南路一帶；591社區頁交通標示朝馬站，國家歌劇院與新光三越生活圈車程可到，實際步行距離待實測。
產品｜2014年完工、地上38層、地下5層、1棟134戶，SRC造；591列投資建設為中國建築經理（社區名富宇，待確認）、盛傑營造，吳六合建築師設計。主力約102.4–102.6坪四房，另有約95–120坪及樓中樓、約239坪合併戶；公設比33.13%。
價格｜近三年6筆約38.1–54.1萬，中位數約51.8萬（車位多為591估算＊）；113年29–33樓約50.5–54.1萬，115年5月12樓約42.2萬。112年有3筆特殊交易約26.6–32.0萬，不列入。
＊591車位價多標「估」，部分估值偏高（如879萬）會壓低單價；只有115-05 12樓、113-05 33樓兩筆經畫面確認為實際拆分。高樓層與中低樓層價差可達10萬以上。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房約107坪、三房113–156坪、四房96–188坪、五房約120坪。基地約1,074坪、商業區；座向西南、西、南、東南、東；車位資料591暫無。公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、SPA、KTV、俱樂部、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar。
資料來源：591實價登錄社區概況；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和市政路一帶百坪級大樓比，東方之冠高樓層的成交單價落在前段；中低樓層則和同區接近，樓層是定價關鍵。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的國家1號院比：高樓層單價高約13萬；12樓約42.2萬則接近，樓層差異大。
- 和由鉅大謙比：單價接近，東方之冠屋齡新約4年、SRC、主力坪數較大。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
七期市政路一帶；591社區頁交通標示朝馬站，實際步行距離待現場確認。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中生活機能
新光三越、老虎城生活圈交通
591標示朝馬站（公車站）社區公設
游泳池、SPA、KTV、空中花園、俱樂部（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。主力都是約102坪四房，樓層就是最大的價差來源。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1、之2多為102.4–102.6坪四房；之3約108坪；之5約120坪；37–38樓之5為樓中樓約159坪；16樓之5約239坪合併戶。樓層與單價
113年29–33樓約50.5–54.1萬；115年12樓約42.2萬；111年24樓約44–45萬。車位
畫面確認實際拆分：115-05 12樓 11.8坪／480萬、113-05 33樓 23.6坪／670萬；其餘多為591估算。近年實價登錄
111年約36.6–47.5萬，113年29–33樓約50.5–54.1萬，115年5月12樓約42.2萬；112年有多筆特殊交易。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 12F之1 | 102.4坪 | 4,800萬 | 42.2 |
| 113-09 | 16F之5 | 239.1坪 | 9,800萬 | 29.6（大坪數） |
| 113-05 | 37-38F之5 | 158.7坪 | 9,685萬 | 56.8（大坪數） |
| 113-05 | 33F之1 | 102.6坪 | 6,220萬 | 54.1 |
| 113-05 | 31F之2 | 102.6坪 | 5,939萬 | 53.2＊ |
| 113-05 | 31F之1 | 102.6坪 | 5,856萬 | 53.0＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向、車位與屋況確認後計算。＊參考：高樓層113年約50.5–54.1萬，中樓層115年約42.2萬，樓層要先對齊。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共159筆）。坪數為建坪扣車位；樓中樓與239坪合併戶標「大坪數」不入年均；特殊交易不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
市政路一帶、預算四千五到六千五百萬、要百坪四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 富宇東方之冠（本案） | 2014 | 134戶／38F | 主力約102坪 | 近三年 51.8＊ |
| 由鉅大謙 | 2010 | 268戶／32F | 主建73–100坪 | 近三年 56.1 |
| 寶輝世紀花園 | 2009 | 87戶／26F | 主建86–129坪 | 近三年 45.2 |
| 天璽五期 | 2010 | 80戶／26F | 主建81–121坪 | 近五年 42.8 |
| 國家1號院 | 2014 | 101戶／29F | 84–87坪、103坪 | 近三年 40.1＊ |
- 本案的優勢：38層SRC、約12年屋齡；主力百坪四房；公設項目多；高樓層成交單價在同區前段。
- 本案的弱點：樓層價差大，中低樓層行情明顯較低；管理費每戶每月約12,267元；112年多筆特殊交易，行情要篩選。
- 和相鄰社區比：由鉅大謙單價接近、坪數較小；寶輝世紀花園、天璽五期、國家1號院單價較低。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換大坪數的家庭
預算五千萬上下，要百坪四房。誰會買｜重視高樓景觀的買方
38層高樓，高樓層成交單價較高。誰會買｜企業主自住
公設完整、134戶規模適中。賣點｜38層SRC
市政路上的百坪四房，屋齡約12年。賣點｜公設完整
泳池、SPA、KTV、俱樂部、空中花園。賣點｜格局與屋況建議
我用室內設計角度看百坪四房怎麼調整動線，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：樓層價差大，中低樓層不能用高樓層行情定價；管理費每戶每月約12,267元（591），持有成本要先說明；112年多筆特殊交易，比價要篩選；部分車位價為估算。