建案的主打亮點
河南路四段的13層大樓，46戶，主建多為61、75坪，近五年7筆中位數約46.0萬。
地段｜河南路四段131–135號，黎明國小約268公尺、7-ELEVEN惠文門市約295公尺、中部辦公室站約326公尺（591）。
產品｜2012年完工、地上13層、地下3層、46戶、RC造，華太建設、冠鈞營造；成交主建多為61、75坪，二到五房；信義列有花園、健身房、視聽中心、圖書室。
價格｜近五年7筆約40.6–48.5萬，中位數約46.0萬；總價2,868–3,830萬。最新114年12月4F之5約42.4萬。
＊站別類型591未明示，捷運距離待確認。114年9月135號1樓為店面成交，不列入住宅統計。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房60.6–75.8坪、三房60.6–89.9坪、四房74.7–137.6坪、五房74.7坪；信義列有花園、健身房、視聽中心、圖書室。基地約469坪；座向591列朝北；土地分區591列第二種住宅區，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期周邊中坪數大樓裡，二期單價在中段；屋齡比一期新約4年，單價略高約1萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同建商的一期比：屋齡新約4年、單價略高約1萬，主力坪數更多元。
- 和親家霞飛道比：單價相近，坪數也接近，買方會比較生活圈與屋齡。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
黎明國小約268公尺，上學動線是這裡的特色。
學區
黎明國小（約268公尺，591）生活機能
7-ELEVEN惠文門市約295公尺、高町壽司約346公尺（591）交通
中部辦公室站約326公尺、干城一站約618公尺（591）社區公設
花園、健身房、視聽中心、圖書室（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1、之5主建約61坪，之2、之3約75坪；12、13樓之1為約110坪樓中樓類型，待確認。樓層與單價
114年4F之5約42.4萬、8F之3約46.2萬、6F之3約47.2萬；坪數與樓層都有影響。車位
信義114年近三筆皆標約15.2坪／300萬；其餘以謄本為準。近年實價登錄
106–109年約27–33萬，111年後約41–49萬；最新114年12月約42.4萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 114-12 | 4F之5 | 60.6坪 | 2,868萬 | 42.4（信義） |
| 114-03 | 8F之3 | 74.7坪 | 3,750萬 | 46.2（信義） |
| 114-02 | 6F之3 | 74.7坪 | 3,830萬 | 47.2（信義） |
| 113-06 | 5F之1 | 60.6坪 | 3,300萬 | 48.5＊ |
| 112-06 | 7F之2 | 74.7坪 | 3,800萬 | 46.0＊ |
| 111-10 | 3F之2 | 74.7坪 | 3,335萬 | 40.6＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近五年約41–49萬，中位數約46.0萬；591在售約44–45萬/坪（含車位）。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月；統計採最近20筆，591共69筆）；114年3筆與信義核對。店面及特殊交易不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
預算三千萬上下、六十到八十坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 華太怡然居二期（本案） | 2012 | 46戶／13F | 主建61、75坪 | 近五年 46.0 |
| 華太怡然居一期 | 2008 | 56戶／15F | 主建71–84坪 | 近五年 44.9 |
| 勇建市政依蝶 | 2005 | 65戶／14F | 主建49–65坪 | 近三年 50.1 |
| 親家霞飛道 | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 親家愛敦閣 | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
- 本案的優勢：屋齡約14年；46戶小規模；黎明國小約268公尺；總價約2,900–3,800萬。
- 本案的弱點：RC造；交通機能評分較低；公設比與管理費資料不一致。
- 和相鄰社區比：一期單價略低、屋齡多約4年；依蝶單價較高、坪數較小。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜重視學區動線的家庭
黎明國小約268公尺，上學接送方便。誰會買｜七期周邊換屋族
預算三千萬上下，要三四房與車位。誰會買｜偏好小規模社區的買方
全社區46戶，住戶較單純。賣點｜屋齡約14年的RC大樓
比周邊老社區新，整理成本較好控制。賣點｜61、75坪兩種主力
戶型明確，買方容易比較。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：114年12月成交單價低於前幾筆，定價要看坪數；公設比與管理費待確認；1樓店面行情不適用住宅。