建案的主打亮點
市政路與惠來路口、聯聚建設的27層新大樓，194戶，二房約46–52坪為主，115年成交約每坪81–87萬、總價約3,900–4,500萬。
地段｜市政路與惠來路口；591概況寫車程約2分鐘到惠來公園、約3分鐘到惠文國小，捷運水安宮站、市政府站約4–5分鐘車程；國家歌劇院同生活圈。
產品｜地上27層、地下6層、1幢1棟，190戶住家＋4戶店面，RC造；聯聚建設、安鼎營造，郭旭原聯合建築師事務所設計；建照110中都建字第02189號。591列開放格局50–100坪，成交以約46–52坪二房為主；毛胚交屋；公設比33%，平面車位298個（1:1.54）。
價格｜115年4筆約81.0–86.9萬：4月27樓約82.1萬（車位340萬，畫面確認為實際拆分），其餘3筆車位待定（含車位）約81.0–86.9萬。111年預售期多在61–75萬（車位未逐筆確認＊），交屋後單價明顯墊高。
＊預售期成交的車位價畫面未逐筆確認，標＊；車位待定者以含車位計，實際扣車位單價會更高。毛胚交屋，裝修狀況各戶不同。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
新大樓；完工與使照資料591尚未更新，我直接標出來。
產品與公設：591房型：開放格局50–100坪；成交主建約45.9–52.0坪。基地約1,019坪、商業區；平面車位298個＋裝卸車位1個；座向西北、東南；毛胚交屋。公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室。學區列惠文國小、黎明國中（591）。接待會館：市政北一路175號。
資料來源：591實價登錄社區概況；規格以使用執照、建物謄本為準。
區域市場定位
和七期新大樓比，方瑞單價落在前段；二房約50坪、總價四千萬上下，是聯聚建設在七期較低總價的產品。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同路口的富宇世界之匯比：單價高約27萬，屋齡新約7年、坪數小，總價接近。
- 和新成屋鉑金愛悅比：單價高約20萬，坪數接近，買方會比較屋況與公設。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
市政路與惠來路口；591概況寫惠來公園約2分鐘車程、捷運水安宮與市政府站約4–5分鐘車程。
學區
惠文國小、黎明國中（591）生活機能
全聯市政店、家樂福文心店、楓康超市（591概況，車程3–4分鐘）交通
捷運水安宮、市政府站約4–5分鐘車程（591概況）；國道1號、台74線公園綠地
惠來公園、新市政公園（591概況）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。新大樓要先看樓層、座向、車位與是否已裝修。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交以45.9坪、47.4坪、49.2坪、50.7坪二房為主，4樓約52坪。樓層與單價
115年19–27樓約81.0–86.9萬；111年預售期高樓層約70.8–74.9萬、4樓約61–63萬。車位
畫面確認：115-04 27樓 車位12.6坪／340萬；預售期車位8.5–20.5坪，畫面未逐筆確認。近年實價登錄
111年預售期多在61–75萬，113年7月21樓約80.0萬，115年4筆約81.0–86.9萬（其中3筆含車位）。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-04 | 27F | 50.7坪 | 4,500萬 | 82.1 |
| 115-04 | 19F | 47.4坪 | 3,900萬 | 82.3（含車位） |
| 115-03 | 27F | 45.9坪 | 3,988萬 | 86.9（含車位） |
| 115-03 | 19F | 49.2坪 | 3,988萬 | 81.0（含車位） |
| 113-07 | 21F | 45.9坪 | 3,982萬 | 80.0＊ |
| 111-03 | 25F | 50.7坪 | 3,962萬 | 72.7＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向、車位與裝修確認後計算。＊參考：115年4月27樓約82.1萬；同期含車位成交約81.0–86.9萬，扣車位後會更高。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共194筆）。111年多為預售期成交；24樓兩筆無車位；車位待定者以含車位計，不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算四千萬上下、要新大樓二房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚方瑞大廈（本案） | 約2025 | 194戶／27F | 二房46–52坪 | 115年 82.1 |
| 寶輝101 | 2030 | 138戶／28F | 約40–75坪 | 近一年 98.2 |
| 大陸豐蒔 | 2025 | 84戶／27F | 中小坪數 | 113年預售 77.0 |
| 鉑金愛悅 | 2026 | 271戶／37F | 三房48、四房59–67坪 | 近三年 62.1 |
| 富宇世界之匯 | 2018 | 110戶／32F | 純三房65–80坪 | 近三年 55.4＊ |
- 本案的優勢：聯聚建設新大樓；市政路與惠來路口；二房約50坪、總價約四千萬；全平面車位。
- 本案的弱點：單價已比預售期高約10萬；RC造；毛胚交屋需另算裝修；使照與管委會資料待確認；194戶交屋後轉售競品多。
- 和相鄰社區比：寶輝101單價更高、還要等交屋；鉑金愛悅、世界之匯單價低很多、坪數較大。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期小家庭與頂客族
預算四千萬上下，要新大樓二房。誰會買｜惠文學區家庭
591列惠文國小學區。誰會買｜置產族
新屋二房，出租管理單純。賣點｜聯聚建設新大樓
27層，市政路與惠來路口。賣點｜全平面車位
平面車位298個、配比1:1.54。賣點｜毛胚戶的設計規劃
我有室內設計背景，可以先估毛胚二房的裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：單價已比預售期墊高約10萬，開價要貼近最新成交；毛胚交屋，裝修成本要另算；使照與管委會資料待確認；194戶交屋後同社區轉售物件會增加。