由鉅大謙

建案的主打亮點

市政北七路的32層大樓，268戶、3棟，公設比約26%，近三年73–100坪戶中位數約56.1萬。

地段｜市政北七路166–170號，新光／遠百公車站約176公尺、捷運綠線市政府站約804公尺（591）；聚合發榮耀約73公尺。

產品｜2010年完工、地上32層、地下5層、3棟268戶，由鉅建設、明煌營造；成交主建多為73–78、100坪，另有約170坪大戶；有游泳池、SPA、健身房、Lounge Bar（591）。

價格｜近三年73–100坪戶5筆約54.1–61.3萬，中位數約56.1萬；總價4,500–5,860萬。最新115年5月兩筆約54–57萬。

＊新光／遠百站為專用道公車站（591）。結構591列RC、信義列鋼骨鋼筋混凝土，待確認。約170坪大戶近年約42–49萬，不直接套用。

資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：591房型：二房73.1–99.8坪、三房73.2–171.3坪、四房73.5–102.8坪、五房77.4–169.4坪；公設有游泳池、SPA、健身房、KTV、廚藝教室、桌球室、Lounge Bar、空中花園。基地約1,823坪；591問答提到全平面車位、毛胚交屋，待確認。

資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。

區域市場定位

七期相近屋齡的大樓裡，大謙單價站在前段；公設比約26%，是比較時的明顯差異。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和相鄰的聚合發榮耀比：單價高約16萬，公設比也較低，但榮耀主建坪數較大。
• 和聯聚理仁大廈比：單價相近，大謙主建坪數較小，總價門檻較低。

資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

新光／遠百公車站約176公尺，百貨生活圈步行可及。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

近年實價登錄

73–100坪戶110–111年約37–46萬，112年後站上48–61萬，115年5月兩筆約54–57萬。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：73–100坪戶近三年中位數約56.1萬；約170坪戶近年約42–49萬，兩者不能混用。

資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共165筆）；115-05兩筆依信義坪數與車位價換算。年均僅統計73–100坪戶；114-04特殊交易不入統計；591在售筆數可能混有鄰近物件，不採用。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。

周邊競品比較

七期預算四千多到六千萬、七十到百坪的買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：公設比約26%；公設項目多；成交資料多，行情透明。
• 本案的弱點：戶數多，同社區競品也多；結構與管理費資料待確認。
• 和相鄰社區比：理仁單價相近、坪數較大；榮耀單價低很多、坪數較大。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：同社區競品多；大小坪數單價不能混用；結構與管理費待確認，定價前要先核對謄本。