建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約287公尺、全社區26戶的14層大樓，主建約106–154坪，近五年僅3筆成交。
地段｜惠民路25、27號，國家歌劇院公車站約287公尺、朝馬站約345公尺、黎明國小約682公尺（591）。
產品｜2005年完工、地上14層、地下3層、26戶、RC造；成交主建多為106、111、154坪；591問答提到全區平面車位、一層一戶，待謄本確認。
價格｜近五年僅3筆約33.9–41.5萬，中位數約37.0萬；總價4,635–6,080萬。最新成交在113年1月，此後591沒有新登錄。
＊國家歌劇院為公車站；朝馬站為公車站，捷運距離591未列，問答提到步行到市政府站約15分鐘。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房130.3坪、三房154.1坪、四房106.3–111.1坪、五房106.3–177.7坪。591問答提到A、B棟一層一戶，11樓為2戶樓中樓，屬房仲回覆，待確認。基地約481坪；座向591列東北、東、西南。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設項目591暫無資料，以現場為準。
區域市場定位
七期屋齡約20年的大樓裡，寶輝市政單價偏低；每戶坪數大、總價較高，單價自然要讓。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的天璽二期比：單價低約4萬，主建約大20–70坪，總價也較高。
- 近五年只有3筆，而且坪數不同，定價要回到本戶坪數與屋況。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約287公尺；開車上台74線、國道1號，問答稱約3分鐘，待實測。
學區
黎明國小（約682公尺，591）；問答提到惠文學區生活機能
591七期生活圈列老虎城購物中心、家樂福文心店交通
國家歌劇院公車站約287公尺、朝馬站約345公尺（591）社區公設
591暫無資料；問答稱公設不多本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建多為106、111、154坪；27號多為大坪數，25號多為106坪。坪數與單價
154坪戶約34–37萬；111坪的11、12樓之2約38–41.5萬，坪數愈大單價愈低。車位
信義113年1月11樓之2：24.03坪／360萬（單筆）。其餘以謄本為準。近年實價登錄
107–110年多在30–38萬，111年約34–37萬，113年1月約41.5萬；此後591沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113-01 | 11,12F之2 | 103坪 | 4,635萬 | 41.5（信義） |
| 111-10 | 5F | 153.7坪 | 6,080萬 | 37.0＊ |
| 111-07 | 4F | 153.7坪 | 5,658萬 | 33.9＊ |
| 110-10 | 11,12F之2 | 111.1坪 | 4,650萬 | 37.8＊ |
| 110-03 | 6F | 106.2坪 | 4,100萬 | 35.2＊ |
| 110-02 | 11F | 106.2坪 | 5,588萬 | 49.2＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與屋況確認後計算。＊參考：154坪戶約34–37萬；11、12樓之2約38–41.5萬；110年2月11F的49.2萬明顯偏高，不直接套用。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月，591共14筆）；113-01依信義坪數與車位價換算約41.5萬，591顯示主建111.1坪、39.0萬，坪數待謄本確認。108-10車位價待定，不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
歌劇院生活圈、百坪以上大坪數的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 寶輝市政（本案） | 2005 | 26戶／14F | 主建106–154坪 | 近五年 37.0 |
| 天璽二期 | 2005 | 38戶／14F | 主建85–132坪 | 近五年 40.9 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 標準戶 45.7 |
| 聯聚仁愛大廈 | 2007 | 69戶／20F | 76–103坪 | 近五年 50.2 |
| 寶輝花園廣場 | 2007 | 77戶／26F | 主建129–134坪 | 近五年 63.9 |
- 本案的優勢：全社區26戶；每戶坪數大；591問答提到全區平面車位。
- 本案的弱點：屋齡約21年、RC造；113年1月後沒有新成交；公設資料少、管理費待確認。
- 和相鄰社區比：天璽二期單價略高、坪數較小；寶輝花園廣場單價高很多，為SRC大樓。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大空間的換屋家庭
要百坪以上主建，在意每坪單價。誰會買｜偏好極小規模社區的買方
全社區26戶，住戶單純。誰會買｜願意整理換空間的買方
屋齡約21年，大坪數可重新規劃格局。賣點｜26戶的小規模
住戶少，出入單純。賣點｜大坪數的單價優勢
單價低於相鄰社區，同預算可換到更大空間。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近五年僅3筆、坪數差異大；113年1月後沒有新成交；建商、管理費與坪數資料要先核對謄本與管委會。