總太觀心

建案的主打亮點

國家歌劇院公車站約243公尺的13層小社區，44戶，主建約63–73坪，總價約2,700–3,300萬。

地段｜市政北一路198號，國家歌劇院公車站約243公尺、誠品生活480約164公尺、黎明國小約690公尺（591）；寶輝花園廣場約50公尺。

產品｜2006年完工、地上13層、地下4層、44戶、RC造，總太建設、高章營造；成交主建多為63、73坪，以三、四房為主（591）。

價格｜近五年5筆約35.6–41.1萬，中位數約40.4萬；總價2,688–3,300萬。最新成交在114年1月，此後591沒有新登錄。

＊國家歌劇院為公車站（591交通出行）。

資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：591房型：三房63.4–73.5坪、四房36.5–73.5坪；基地約1,576坪；座向591列朝東。公共設施與車位配比591暫無資料，請向管委會確認。

資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設與車位以現場及謄本為準。

區域市場定位

七期中坪數、屋齡約20年的大樓裡，觀心單價在中段偏低；總價約三千萬上下，入門門檻較親切。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和同建商的總太觀鼎比：單價低約3萬，屋齡與樓高相近。
• 和德鑫泰極比：單價接近，坪數小一些，總價也低一些。

資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

國家歌劇院公車站與誠品生活480都在步行範圍。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

近年實價登錄

108–109年約27–33萬，111年底後站上40–41萬；114年1月後591沒有新成交。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年多在40–41萬，中位數約40.4萬；車位價多為估算，定價前要先核對。

資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月，591共15筆）；111-07、108-12為特殊交易，不入統計。信義頁面最新成交停在111年，未能核對近期車位價。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。

周邊競品比較

七期預算三千萬上下、六十到九十坪的買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：總價約三千萬上下；44戶小規模；歌劇院公車站與誠品生活480都近。
• 本案的弱點：屋齡約20年、RC造；114年1月後沒有新成交；公設與管理費資料不足。
• 和相鄰社區比：觀鼎、愛敦閣單價略高；德鑫泰極單價接近、坪數較大。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：114年1月後沒有新成交；車位價多為估算；屋齡約20年；公設與管理費資料不足，要先向管委會確認。