國家1號院

建案的主打亮點

市政路與河南路口角地、興富發的29層SRC大樓，101戶，主力約84–87坪與103坪，近三年中位數約40.1萬、總價多在3,700–4,300萬。

地段｜市政路535–539號，市政路與河南路口角地（591概況）；591列河南路、公益路、文心路商圈，國家歌劇院、小來公園都在同一生活圈。

產品｜2014年完工、地上29層、地下6層、1棟101戶，SRC造；興富發建設、齊裕營造，劉畀澧建築師設計。主力約84–87坪三四房、約103坪，591另列170坪開放格局；外觀石材、ART DECO風格（591概況）；公設比34.5%。

價格｜近三年13筆約36.0–46.3萬，中位數約40.1萬（車位多為591估算＊，沒有一筆經畫面確認為實際拆分）。111年25–26樓103坪曾到約48–49萬，近年回落。

＊591車位價多標「估」，扣車位單價僅供參考；115年4筆依591估算約36.5–41.7萬，同期總價多在3,700–4,200萬。

資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：591房型：三房86坪、四房103坪、開放格局170坪。基地約697坪、商業區；平面車位252個（1:2.45）；座向朝北、朝南。公設：接待大廳、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、Lounge Bar、宴會廳；591概況提到頂樓天際泳池。學區列惠文國小、惠文高中（591）。

資料來源：591實價登錄社區概況；公設實際開放狀況以現場為準。

區域市場定位

和市政路一帶八十到一百坪的大樓比，國家1號院單價落在後段；全平面車位、配比1:2.45是同區少見的條件。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和市政路上的由鉅大謙比：單價低約16萬，屋齡新約4年、SRC、全平面車位。
• 和天璽五期、聚合發榮耀比：單價接近，國家1號院屋齡較新、戶數只有約100戶。

資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

市政路與河南路口角地；591列河南路、公益路、文心路商圈與國家歌劇院生活圈。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。主力戶型集中，同戶型的樓層與車位大小就是價差來源。

近年實價登錄

111年高樓層103坪約48–49萬；112–115年多在36–43萬（車位多估算）；113年19樓之1於2月、7月各成交一次。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶戶型、樓層、座向、車位與屋況確認後計算。＊參考：近三年中位數約40.1萬；車位多為估算，單價要保守看。

資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共132筆）。坪數為建坪扣車位；113-02與113-07 19樓之1為同戶兩次成交（3,990萬→4,090萬）。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。

周邊競品比較

市政路一帶、預算三千五到四千五百萬、要八十坪以上的買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：市政路與河南路口角地；SRC、約12年屋齡；全平面車位、配比1:2.45；公設含天際泳池、宴會廳。
• 本案的弱點：111年高點後單價回落；車位價多為估算；公設比34.5%。
• 和相鄰社區比：由鉅大謙單價高很多；天璽五期、聚合發榮耀單價接近但屋齡較舊、戶數較多。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：111年高點後單價回落，開價要貼近最新成交；車位價多為估算，單價要保守看；公設比34.5%；屋況與裝修差異要實看。