建案的主打亮點
市政南一路的19層雙棟大樓，141戶，三四房約55–96坪，近三年中位數約43.7萬，55坪戶總價約2,400–2,800萬。
地段｜市政南一路10–16號，591社區頁交通標示中部辦公室公車站；七期市政路南側生活圈，實際步行距離待實測。
產品｜2007年完工、地上19層、地下4層、2棟141戶，RC造；國雄建設、全豐營造，許榮江建築師設計。591房型：三房50–111坪、四房55–111坪、五房約95–96坪；成交多為55坪、71坪與84–96坪；公設比33.96%。
價格｜近三年7筆約34.7–46.4萬，中位數約43.7萬；其中113-12 8樓、113-08 9樓兩筆55坪戶車位經畫面確認為實際拆分，約45.8–46.4萬。110–111年多在24–36萬，113年後明顯走高。
＊591部分車位價為估算（15坪車位多估360–420萬），這幾筆單價會偏低，標＊；55坪戶多配7.5坪車位，其中2筆經畫面確認為實際拆分。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房50.1–111.4坪、四房55.4–111.4坪、五房95.0–96.4坪。基地約1,065坪、商業區；座向北、西南、東、西；車位資料591暫無。公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、桌球室、KTV。
資料來源：591實價登錄社區概況；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和市政路南側同屋齡的大樓比，問鼎市政單價落在中段；55坪三四房總價兩千多萬，是同區入門的大三房。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和勇建市政依蝶比：單價低約6萬，坪數範圍較大，有55坪到96坪可選。
- 和親家霞飛道、華太怡然居一期比：單價接近，問鼎市政有泳池、空中花園等公設。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
七期市政路南側生活圈；591社區頁交通標示中部辦公室公車站。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中生活機能
七期市政商圈、老虎城生活圈交通
591標示中部辦公室公車站社區公設
游泳池、空中花園、健身房、KTV、桌球室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。55坪與90坪級戶型行情差很多，先分清楚戶型。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
10號之3、之5多為55坪三四房；16號之1約71坪；之2約95–96坪；12號之1約84坪。樓層與單價
55坪戶113年約40.0–46.4萬；71–96坪戶近年約27–44萬（車位多為估算）。車位
實際拆分：113-12 8樓 7.5坪／200萬；113-08 9樓 7.5坪／180萬；15坪車位多為591估算。近年實價登錄
110–111年約24–36萬，112年約27–37萬，113年約34.7–46.4萬，115年6月12樓約41.9萬（車位估算）。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 12F之1 | 84.1坪 | 3,925萬 | 41.9＊ |
| 114-11 | 8F之1 | 65.2坪 | 1,200萬 | 12.0（特殊交易） |
| 113-12 | 8F之3 | 55.4坪 | 2,772萬 | 46.4 |
| 113-08 | 9F之5 | 55.5坪 | 2,720萬 | 45.8 |
| 113-04 | 3F之5 | 55.5坪 | 2,400萬 | 40.0＊ |
| 113-03 | 16F之2 | 77.5坪 | 3,050萬 | 34.7＊ |
本戶合理帶：待本戶戶型、樓層、座向、車位與屋況確認後計算。＊參考：近三年中位數約43.7萬；55坪戶畫面確認實拆2筆約45.8–46.4萬。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共66筆）。坪數為建坪扣車位；114-11 8樓為特殊交易，不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期市政路南側、預算兩千五到四千萬、要三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 問鼎市政（本案） | 2007 | 141戶／19F | 55–96坪 | 近三年 43.7＊ |
| 勇建市政依蝶 | 2005 | 65戶／14F | 主建49–65坪 | 近三年 50.1 |
| 親家霞飛道 | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 華太怡然居一期 | 2008 | 56戶／15F | 主建71–84坪 | 近五年 44.9 |
| 理性與感性 | 2000 | 25F | 43–83坪 | 近五年 54.2 |
- 本案的優勢：55坪三四房總價兩千多萬；公設含泳池、空中花園；坪數選擇從55到96坪。
- 本案的弱點：屋齡約19年、RC造；成交不多（591共66筆）；大坪數戶車位價多為估算。
- 和相鄰社區比：依蝶、理性與感性單價較高；霞飛道、怡然居一期單價接近。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋小家庭
預算兩千多萬，要55坪三四房。誰會買｜三代同堂
90坪級五房，總價約三千多萬。誰會買｜重視公設的家庭
泳池、空中花園、KTV、桌球室。賣點｜七期大三房入門
55坪三四房，總價約2,400–2,800萬。賣點｜雙棟141戶
規模適中，公設完整。賣點｜中古屋翻新建議
我用室內設計角度估19年屋況的整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約19年、RC造，管線與屋況要實看；成交不多，行情要搭配在售競品判斷；大坪數戶車位價多為估算，單價要保守看。