建案的主打亮點
市政北一路近惠來路、親家建設的39層SRC制震大樓，197戶，約70–80坪與112–113坪兩種產品，近三年中位數約47.8萬。
地段｜市政北一路265號、近惠來路口；591概況寫國家歌劇院約350公尺、老虎城約500公尺、新光三越約650公尺、台灣大道約650公尺。
產品｜2015年完工、地上39層、地下6層、1棟197戶，SRC搭配制震壁（591概況）；親家建設、東霙營造，呂永豐建築師設計。原為毛胚交屋；產品分約70–80坪與112–113坪兩種；公設比32%，車位平面332個、機械140個（1:2.4）。
價格｜近三年15筆約38.8–59.7萬，中位數約47.8萬（車位多為591估算＊）；畫面確認車位為實際拆分的有2筆：114-11 16樓約49.9萬、114-02 37樓約59.7萬。112坪戶113年多在45–48.7萬，114年2月37樓113坪約59.7萬；70–80坪戶114年約49–49.9萬。
＊591車位價多標「估」；只有114-11 16樓、114-02 37樓兩筆經畫面確認為實際拆分，其餘標＊，單價僅供參考。原為毛胚交屋，各戶裝修狀況差異大。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：開放格局70–113坪；原為毛胚交屋。基地約1,084坪；第六種新市政中心專用區；車位配比1:2.4。公設：接待大廳、閱覽室、游泳池、健身房、SPA、Lounge Bar、歌劇院（視聽）、宴會廳、雪茄館、棋牌室、芳療室。學區列惠文國小、惠文高中（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和七期歌劇院周邊的大坪數大樓比，親家雲硯單價落在中段；39層SRC制震、車位配比1:2.4是它的硬體優勢。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同區段的國泰層峰比：單價低約3萬，坪數選擇從70坪起，總價門檻較低。
- 和隔壁的四季天韻比：112坪級的大坪數戶單價高約16–19萬，屋齡新約6年、樓層更高。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
591概況寫國家歌劇院約350公尺、老虎城約500公尺、新光三越約650公尺。
學區
惠文國小、惠文高中（591，約1.4公里）生活機能
老虎城約500公尺、新光三越約650公尺、新市政商圈約550公尺（591概況）交通
台灣大道約650公尺、台74線約1.1公里、國道1號約1.8公里（591概況）公園藝文
國家歌劇院約350公尺；秋紅谷、夏綠地公園（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。先分清楚是70–80坪還是112坪級產品，再看樓層與裝修。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之3、之5、之6、之7多為70–80坪；之1、之2多為112坪；36–37樓之6約113.5坪。113年25樓、28樓之1與之2同日同價成交，可能為合併購買，待確認。樓層與單價
112坪戶22–31樓約45–48.7萬，37樓約59.7萬；70–80坪戶中樓層約43–50萬。車位
畫面確認實際拆分：114-11 16樓 8.3坪／400萬、114-02 37樓 8.7坪／370萬；其餘多為591估算。近年實價登錄
112年約42.9–49.3萬，113年約38.8–48.7萬，114年約49–59.7萬；車位待定者以含車位計。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 114-11 | 13F之5 | 72.2坪 | 3,960萬 | 49.0＊ |
| 114-11 | 16F之3 | 70.1坪 | 3,900萬 | 49.9 |
| 114-10 | 30F之5 | 72.5坪 | 3,950萬 | 49.1＊ |
| 114-02 | 37F之6 | 113.5坪 | 7,150萬 | 59.7 |
| 113-08 | 25F之1 | 112坪 | 5,850萬 | 48.7＊ |
| 113-08 | 25F之2 | 112.1坪 | 5,850萬 | 48.6＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層、座向、車位與裝修確認後計算。＊參考：近三年中位數約47.8萬（車位多為估算）；高樓層大坪數可到約59.7萬。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共244筆）。坪數為建坪扣車位；車位待定者以含車位計，不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期歌劇院周邊、預算三千多到七千萬、要七十坪以上大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 親家雲硯（本案） | 2015 | 197戶／39F | 70–80、112–113坪 | 近三年 47.8 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 寶輝一品花園 | 2009 | 105戶／32F | 主建174–181坪 | 近五年 52.2 |
| 寶輝花園廣場 | 2007 | 77戶／26F | 主建129–134坪 | 近五年 63.9 |
| 四季天韻 | 2009 | 88戶／35F | 標準層67–90、大坪數160–222坪 | 113年大坪數 29.4 |
- 本案的優勢：39層SRC制震；國家歌劇院約350公尺；車位配比1:2.4；公設含泳池、SPA、宴會廳、雪茄館；成交資料多。
- 本案的弱點：原為毛胚交屋，各戶裝修差異大；197戶，同社區競品多；中低樓層與高樓層價差明顯。
- 和相鄰社區比：國泰層峰、寶輝系列單價較高、坪數較大；四季天韻大坪數單價低很多。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋家庭
預算三千多到四千萬，要70–80坪。誰會買｜企業主與高資產家庭
112坪級高樓層，總價約五千五到七千萬。誰會買｜重視車位的家庭
車位配比1:2.4，雙車位需求好滿足。賣點｜39層SRC制震
親家建設，國家歌劇院約350公尺（591概況）。賣點｜公設完整
泳池、SPA、宴會廳、雪茄館、芳療室。賣點｜毛胚戶的設計規劃
我有室內設計背景，可以先估毛胚或舊裝修的整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：原為毛胚交屋，各戶裝修差異大，比價要看屋況；197戶，同社區在售物件多；中低樓層與高樓層價差明顯，不能只看中位數；部分車位價為估算。