建案的主打亮點
市政北一路、興富發的35層SRC隔震大樓，88戶；高樓層一層2戶約160–220坪，113年成交約每坪29萬，標準層約67–90坪。
地段｜市政北一路353–359號、近河南路口，591概況寫步行約1分鐘到惠來公園；河南市政北二路口公車站約219公尺、老虎城公車站約488公尺（信義）。
產品｜2009年完工、地上35層、地下6層、1棟88戶，SRC搭配LRB隔震（591概況）；興富發建設、齊裕營造，郭旭原建築師設計。591概況：3–13樓每層4戶，15樓以上每層2戶；原為毛胚交屋；公設比32%。
價格｜大坪數（約160–222坪）113年2筆約29.1–29.7萬（信義換算），111–112年多在22–25萬；標準層（約67–90坪）111–113年3筆約38.4–38.8萬。114年2月後只有1筆親友間特殊交易。
＊大坪數與標準層單價差約10萬，不能混在一起看；591車位價多為估算，大坪數兩筆改用信義車位價換算。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
591部分欄位明顯有誤（管理費、車位數），我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房86–210坪、四房67–224坪、五房91–139坪；信義列86–216坪。基地約820坪；第六種新市政中心專用區；座向朝東北。591車位欄列機械式3個，與成交多附平面車位不符，待確認。公設：接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋社區頁；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和七期同屋齡的大坪數大樓比，四季天韻大坪數戶的單價明顯偏低；買方用約六千萬就能買到兩百坪級的高樓層，但要算進裝修預算。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工、坪數接近的寶輝一品花園比：單價低約23萬，差距大，比價時要看屋況、樓層與交屋時是否毛胚。
- 和隔壁的由鉅藏玉比：大坪數戶單價低約7萬；標準層約38.5萬則略高。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
591概況寫步行約1分鐘到惠來公園；國家歌劇院、新光三越生活圈都在附近。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中生活機能
新光三越（惠來路）公車站約543公尺、老虎城公車站約488公尺（信義）交通
河南市政北二路口公車站約219公尺、河南市政路口約234公尺（信義）公園綠地
惠來公園（591概況：步行約1分鐘）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。先確認是標準層還是大坪數戶，兩者行情差約10萬/坪。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
3–13樓每層4戶，約67–90坪；15樓以上每層2戶，約160–222坪（591概況與成交）。樓層與單價
大坪數113年約29.1–29.7萬，111–112年約22–25萬；標準層約38.4–38.8萬。屋況
591概況寫原為毛胚交屋，信義113-12成交註明毛胚屋；大坪數戶裝修預算要另外算。近年實價登錄
大坪數111–112年約22–25萬、113年約29萬；標準層111–113年約38.4–38.8萬；114年2月後只有1筆特殊交易。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 114-02 | 19F | 188.6坪 | 5,800萬 | 29.2（特殊交易） |
| 113-12 | 30F | 194.9坪 | 6,263萬 | 29.1（大坪數） |
| 113-11 | 14F | 215.6坪 | 7,000萬 | 29.7（大坪數） |
| 113-07 | 19F | 55.8坪 | 2,858萬 | 39.1（特殊交易） |
| 113-03 | 8F | 89.8坪 | 3,780萬 | 38.8＊ |
| 112-06 | 27F | 217坪 | 5,550萬 | 23.6（大坪數） |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪數、車位與屋況確認後計算。＊參考：大坪數113年約29.1–29.7萬（信義換算）、標準層約38.5萬；毛胚或裝潢會影響很大。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共49筆）、信義房屋。標「大坪數」者約139–222坪，不與標準層合併計算年均；113-12、113-11兩筆以信義車位價換算為29.1、29.7萬。113-07 19樓車位登記157.3坪，屬異常，暫列特殊交易。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算五千萬以上、想要高樓層大坪數，或預算三千多萬要八十坪上下的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 四季天韻（本案） | 2009 | 88戶／35F | 標準層67–90、大坪數160–222坪 | 113年大坪數 29.4 |
| 寶輝一品花園 | 2009 | 105戶／32F | 主建174–181坪 | 近五年 52.2 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 7筆 66.9 |
| 由鉅藏玉 | 2007 | 132戶／26F | 主建83–138坪 | 近五年 36.2＊ |
| 惠宇時代觀邸 | 2007 | 50戶／15F | 主建85、108坪 | 106–110年 33.2 |
- 本案的優勢：SRC＋LRB隔震、35層；高樓層一層2戶；大坪數總價約5,000–7,000萬，單價在同級中偏低；公設項目多。
- 本案的弱點：成交少，114年後沒有一般成交；部分戶原為毛胚，裝修成本高；591管理費與車位資料有誤，要另外確認。
- 和相鄰社區比：寶輝一品花園、聯聚中雍單價高很多；由鉅藏玉坪數較小、單價略高。
資料來源：591實價登錄、信義房屋與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要兩百坪級高樓層的家庭
總價約六千萬上下，一層2戶。誰會買｜企業主自住兼招待
大坪數可規劃宴客與會客空間。誰會買｜要八十坪上下的換屋族
標準層約67–90坪、總價約2,850–3,780萬。賣點｜SRC＋LRB隔震
興富發、35層，高樓層可望歌劇院（591概況）。賣點｜同級大坪數裡單價較低
寶輝一品花園同屋齡約52萬，本案大坪數約29萬。賣點｜毛胚戶的設計規劃
我有室內設計背景，可以先估大坪數毛胚的裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：成交少，114年後沒有一般成交，行情要搭配在售競品判斷；大坪數與標準層行情差約10萬，不能混用；毛胚戶裝修成本高；591管理費與車位資料有誤，待確認。