建案的主打亮點
秋紅谷旁的51層純鋼骨雙塔預售大樓，377戶，主建約60–64坪三房，近一年成交中位數約106.5萬。
地段｜市政北七路、秋紅谷旁，朝馬轉運站（朝富路）公車站約71公尺（591）；相鄰寶輝秋紅谷約122公尺、恆詠約176公尺。
產品｜預售屋，地上51層、地下8層、1幢2棟，376戶住家＋1戶辦公室，SC／SS純鋼骨；聯聚建設，郭旭原聯合建築師事務所設計；主力為60–61坪三房，公設比37.79%。
價格｜近一年14筆約96.3–139.6萬，中位數約106.5萬；總價（含車位）約6,268–9,287萬。單價隨樓層明顯墊高：20F以下多在96–109萬，31F約110–116萬，47–48F約138–140萬。
＊預售屋換約依法有限制，是否可轉讓請先確認；完工與交屋以契約與使用執照為準。朝馬轉運站為公車站（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況與預售成交（更新至115年11月）、媒體報導
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
預售屋資料以建照與契約為準；各來源有落差的地方我直接標出來。
產品與公設：591房型：三房60–61坪；成交主建60.4、61.4、64.0坪。基地約1,837坪；土地分區第六種新市政中心專用區；車位配比1:1.98、平面式747個；座向朝北、朝南。591列公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、游泳池。接待會館：西屯區惠中六街9號。
資料來源：591實價登錄社區概況、媒體報導；規格以銷售合約為準。
區域市場定位
和本系列的預售案比，玉衡單價介於寶輝101與聯聚理安之間；主力是60坪三房，總價門檻比百坪產品低。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同建商的聯聚理安比：單價低約7萬、單戶坪數約一半，總價約6千萬起，買方層更廣。
- 和相鄰成屋寶輝秋紅谷比：單價高約30萬，預售與成屋不能直接比較，要一併看交屋時間。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬轉運站（朝富路）公車站約71公尺；秋紅谷公園就在旁邊，實際步行距離待現場確認。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中、大墩國小生活機能
591七期生活圈列老虎城購物中心、家樂福文心店交通
朝馬轉運站（朝富路）公車站約71公尺（591）社區公設
接待大廳、中庭花園、空中花園、游泳池（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。預售屋要先看契約日期與換約資格，再看樓層、棟別與車位。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建以60.4坪、61.4坪為主，另有64.0坪；591列三房60–61坪。樓層與單價
115年5F約96.3萬、25F約108.2萬、36F約121.0萬、48F約139.6萬；樓層價差明顯。車位
近期單筆：115-07 25F 車位10.2坪／340萬；115-02 48F 車位20.4坪／720萬；車位配置以合約為準。近年實價登錄
114年依樓層約93.5–116.3萬，115年約96.3–139.6萬；均為預售期成交。591最高143.8萬、最低91.2萬，皆為113年12月。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-09 | 5F | 64坪 | 6,649萬 | 96.3 |
| 115-07 | 13F | 60.4坪 | 6,600萬 | 98.7 |
| 115-07 | 25F | 60.4坪 | 6,873萬 | 108.2 |
| 115-06 | 11F | 60.4坪 | 6,268萬 | 97.8 |
| 115-06 | 20F | 60.4坪 | 7,080萬 | 108.6 |
| 115-05 | 36F | 61.4坪 | 8,022萬 | 121.0 |
本戶合理帶：待本戶樓層、棟別、車位與契約日期確認後計算。＊參考：近一年中位數約106.5萬，樓層影響大；預售單價不能直接當成屋行情。
資料來源：591實價登錄預售期成交（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共63筆）；最高143.8萬（113年12月）不在最近20筆內。地段以路段登錄，門牌待完工確認；車位價依591列表文字。
周邊競品比較
七期預算六千萬到一億、想要全新鋼骨大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚玉衡大廈（本案） | 2035 | 377戶／51F | 60–64坪 | 近一年 106.5 |
| 聯聚理安大廈 | 2035 | 74戶／39F | 107–111坪 | 近一年 113.5 |
| 寶輝101 | 2030 | 138戶／28F | 約40–75坪 | 近一年 98.2 |
| 寶璽天睿 | 2018 | 每層2戶 | 168、185坪 | 近三年 89.1 |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 主建157–171坪 | 近三年 76.0 |
- 本案的優勢：SC／SS純鋼骨51層；秋紅谷旁；60坪三房總價約6千萬起；公設含游泳池、空中花園。
- 本案的弱點：591預期2035年才完工；377戶規模大，日後同社區競品多；公設比37.79%；換約有法規限制。
- 和相鄰社區比：寶輝101單價低約8萬、交屋較早；寶輝秋紅谷為成屋，可以立即使用但坪數大很多。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋族
從中古大樓換到全新鋼骨三房，預算約六千萬到一億。誰會買｜重視景觀的高樓層買方
51層雙塔，高樓層單價約138–140萬，看的是視野。誰會買｜資產配置族
重視地段與建築規格，交屋時間可以等。賣點｜SC純鋼骨51層
聯聚建設，郭旭原聯合建築師事務所設計（591）。賣點｜秋紅谷旁的三房產品
主力60坪三房，車位配比1:1.98、全平面車位。賣點｜交屋前的規劃建議
我用室內設計角度看格局與變更空間，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：預售屋換約依法有限制，要先確認資格與契約；591預期2035年才完工；377戶規模大，交屋後同社區競品多；樓層價差大，不能只看中位數。