建案的主打亮點
市政北一路、由鉅建設的26層SRC三棟大樓，132戶，主建約83–138坪，公設比約26.8%，近五年中位數約36.2萬。
地段｜市政北一路365–369號，河南市政北二路口公車站約183公尺、河南市政路口公車站約198公尺、老虎城公車站約452公尺（信義）。
產品｜2007年完工、地上26層、地下3層、3棟132戶，SRC造；由鉅建設、明煌營造，陳水金建築師設計。591房型：三房88–120坪、四房65–156坪；成交主建多為83–138坪。公設比約26.8%，在七期大樓中偏低。
價格｜591共68筆，近三年只有2筆：115年6月14樓約39.4萬、114年6月20樓約34.0萬（信義換算）。近五年9筆約31.3–39.4萬，中位數約36.2萬（部分車位為591估算＊）。
＊近三年成交只有2筆，行情要搭配在售競品與鄰近社區判斷；591車位價多標「估」，部分改用信義車位價換算並註明。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房88.3–119.8坪、四房64.7–156.5坪；信義列坪數87–137坪。土地分區第六種新市政中心專用區；591列基地4,632坪（待確認）；車位資料591暫無。公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、SPA。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋社區頁；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
和市政北一路同區段的大坪數大樓比，由鉅藏玉單價落在後段，但公設比只有約26.8%，同總價實際可用坪數較多。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的德鑫泰極比：單價低約5萬，SRC造、坪數大，公設比更低。
- 和仁山協和比：屋齡多約3年，單價低約5萬，坪數範圍接近。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
河南市政北二路口公車站約183公尺；老虎城、新光三越生活圈步行可到（信義公車站距離）。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中生活機能
老虎城公車站約452公尺、新光三越（惠來路）公車站約580公尺（信義）交通
河南市政北二路口公車站約183公尺、河南市政路口約198公尺（信義）社區公設
游泳池、SPA、健身房、空中花園、視聽室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。成交少，本戶條件更要和同棟同坪數比。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1多為83–88坪或100–108坪；之2多為107–117坪；最大約138坪。樓層與單價
近五年中高樓層多在33–39萬；115年6月14樓約39.4萬為近兩年高點（信義換算）。車位
信義換算：115-06 14樓 12.1坪／330萬；112-03 10樓 7.0坪／207萬為實際拆分；其餘多為591估算。近年實價登錄
110年約30–38萬，111–112年約35–37萬；112年3月後只有114年6月、115年6月2筆。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 14F之1 | 100.8坪 | 4,300萬 | 39.4（信義） |
| 114-06 | 20F之1 | 138.3坪 | 5,200萬 | 34.0（信義） |
| 112-03 | 10F之1 | 88.3坪 | 3,400萬 | 36.2 |
| 112-01 | 21F之2 | 117.2坪 | 3,920萬 | 30.4（特殊交易） |
| 111-08 | 19F之1 | 107.7坪 | 4,358萬 | 36.6＊ |
| 111-05 | 22F之2 | 107坪 | 3,980萬 | 37.2 |
本戶合理帶：待本戶棟別、樓層、坪數、車位與屋況確認後計算。＊參考：近五年中位數約36.2萬；115年6月14樓約39.4萬（信義換算），成交少，要搭配在售競品。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共68筆）、信義房屋（標「信義」者以信義車位價換算）。111-05 22樓無車位。特殊交易不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
市政北一路一帶、預算三千多到五千萬、要百坪上下大坪數的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 由鉅藏玉（本案） | 2007 | 132戶／26F | 主建83–138坪 | 近五年 36.2＊ |
| 德鑫泰極 | 2007 | 59戶／19F | 主建79–98坪 | 近三年 40.9 |
| 仁山協和 | 2010 | 55戶／26F | 主建82–129坪 | 近五年 40.8 |
| 聯聚理仁大廈 | 2014 | 待確認／25F | 主建97–109坪 | 近五年 55.4 |
| 惠宇時代觀邸 | 2007 | 50戶／15F | 主建85、108坪 | 106–110年 33.2 |
- 本案的優勢：SRC造、3棟26層；公設比約26.8%偏低；公設含游泳池、SPA；坪數選擇從83到138坪。
- 本案的弱點：屋齡約19年；近三年只有2筆成交；管理費每戶每月13,000元，持有成本要算進去。
- 和相鄰社區比：德鑫泰極、仁山協和單價高約5萬；聯聚理仁屋齡新、單價高很多；惠宇時代觀邸資料較舊。
資料來源：591實價登錄、信義房屋與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換大坪數的家庭
預算三千多到五千萬，要百坪上下。誰會買｜重視實用坪數的買方
公設比約26.8%，同總價室內空間較多。誰會買｜三代同堂
四房到138坪，房數與空間足夠。賣點｜SRC、公設比低
由鉅建設，3棟26層。賣點｜公設完整
游泳池、SPA、健身房、空中花園。賣點｜老屋翻新建議
我用室內設計角度估19年屋況的整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近三年成交只有2筆，行情參考度有限；屋齡約19年，管線與屋況要實看；管理費每戶每月約13,000元（591），持有成本要先說明；車位價多為估算。