建案的主打亮點
秋紅谷旁、2021年完工的43層SRC大樓，80戶，每戶主建約165坪，近三年成交總價約1.1–1.8億。
地段｜市政北七路389號，朝馬轉運站（朝富路）公車站約46公尺（591）；591概況寫步行約2分鐘到秋紅谷公園；相鄰聯聚玉衡大廈約53公尺、寶輝秋紅谷約167公尺。
產品｜2021年完工、地上43層、地下6層、80戶，SRC造；聯聚建設、安鼎營造，張德昌建築師事務所設計。每戶主建約165坪，同層之1、之2兩戶，591列可規劃到330坪；公設比31%，車位配比1:3.21。
價格｜近三年車位有拆價的4筆約82.0–104.7萬，中位數約88.1萬，但車位價為591估算＊；車位待定（含車位）的9筆約59.5–88.5萬。總價約1.14–1.81億。
＊扣車位單價所用車位價為591估算，僅供參考；簽約前以實登明細與謄本為準。朝馬轉運站為公車站（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
屋齡約5年的新大樓；平台資料不足或有落差的地方，我直接標出來。
產品與公設：591房型：開放格局165–330坪；成交主建164.9、165.7坪。基地約933坪；土地分區第六種新市政中心專用區；車位平面式229個、機械式28個；座向朝北。591公設欄顯示「無公設」，實際公設以現場與管委會資料為準。
資料來源：591實價登錄社區概況；規格以使用執照、建物謄本為準。
區域市場定位
本系列比較的成屋裡，瑞和的扣車位單價和寶璽天睿接近，但車位價是591估算；看含車位單價會比較保守。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和相鄰的寶輝秋紅谷比：屋齡新約6年、坪數接近，單價高約12萬（瑞和車位為估算）。
- 和同建商的聯聚中雍比：瑞和單戶約165坪、總價門檻較低，單價高約21萬。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬轉運站（朝富路）公車站約46公尺；秋紅谷公園就在附近。
學區
591概況列黎明國小、黎明國中（車程約5–6分鐘）生活機能
591列家樂福、全聯台中市政店；老虎城生活圈交通
朝馬轉運站（朝富路）公車站約46公尺；國道1號、台74線（591）公園綠地
秋紅谷景觀生態公園（591概況：步行約2分鐘）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
每層之1、之2兩戶，主建約165坪；112年10月34樓兩戶同月同價成交，可能為合併購買，待確認。樓層與單價
112年多在68–86萬；113–114年車位估算的成交約82–89萬，113年9月15樓約104.7萬（4房）。車位
每戶多為26.4坪車位；591車位價多標「估」，本份不列車位價區間。近年實價登錄
112年約68–86萬，113–114年約82–105萬（車位估算）；115年6月28樓約58.0萬，591明細有附註，待確認是否為特殊交易。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 28F之2 | 164.9坪 | 10,200萬 | 58.0（特殊交易） |
| 115-02 | 11F之2 | 165.7坪 | 14,220萬 | 82.0＊ |
| 114-08 | 18F之2 | 164.9坪 | 15,222萬 | 88.6＊ |
| 114-06 | 14F之2 | 164.9坪 | 14,700萬 | 76.8（含車位） |
| 114-05 | 20F之2 | 164.9坪 | 15,605萬 | 81.6（含車位） |
| 114-03 | 9F之2 | 165.7坪 | 14,120萬 | 73.5（含車位） |
本戶合理帶：待本戶樓層、戶別、車位與屋況確認後計算。＊參考：近三年車位估算4筆中位數約88.1萬；含車位成交多在74–89萬，實際扣車位單價以實登明細為準。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；採最近20筆，591共69筆）。115-06 28樓591明細有附註，暫列特殊交易不入年均；車位待定者不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算一億以上、要十年內大坪數大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚瑞和大廈（本案） | 2021 | 80戶／43F | 主建約165坪 | 近三年 88.1＊ |
| 寶璽天睿 | 2018 | 每層2戶 | 168、185坪 | 近三年 89.1 |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 主建157–171坪 | 近三年 76.0 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 7筆 66.9 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
- 本案的優勢：屋齡約5年、SRC造43層；一層兩戶、80戶低密度；車位配比1:3.21；秋紅谷公園近。
- 本案的弱點：車位價多為591估算，扣車位單價要保守看；591公設與管理費欄位無資料；含部分機械車位。
- 和相鄰社區比：寶璽天睿單價接近、坪數略大；寶輝秋紅谷屋齡多約6年、單價低約12萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的頂端客層
預算一億以上，要十年內的大坪數新大樓。誰會買｜企業主與資產配置族
重視地段、建商與低密度，一層兩戶隱私好。誰會買｜大家庭合併需求
591列可規劃到330坪，適合兩代同層。賣點｜2021年SRC 43層
聯聚建設、安鼎營造，屋齡約5年。賣點｜秋紅谷旁、一層兩戶
朝馬轉運站公車站約46公尺，80戶低密度。賣點｜百坪以上的規劃建議
我用室內設計角度看開放格局怎麼規劃，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：總價破億、買方少，銷售時間要有預期；車位價多為591估算，單價要保守看；115年6月低價成交待確認是否特殊交易；管理費與公設待確認。