建案的主打亮點
惠民路上的39層純鋼骨預售大樓，74戶，單戶主建約107–111坪，近一年成交中位數約113.5萬。
地段｜惠民路、近市政北二路，朝馬公車站約295公尺、朝馬轉運站約343公尺（591）；媒體報導為面國家歌劇院基地，視野以現場與合約為準。
產品｜預售屋，地上39層、地下5層、2幢74戶，SC／SS鋼骨，聯聚建設、安鼎營造，ACPV與宇豐建築師事務所設計；單戶約110坪，報導另有合併220坪規劃。
價格｜近一年6筆約105.5–117.9萬，中位數約113.5萬；總價約1.2–1.39億。單價隨樓層明顯墊高，591最高為113年12月的142.8萬。
＊預售屋換約依法有限制，是否可轉讓請先確認；完工與交屋以契約與使用執照為準。朝馬站為公車站（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況與預售成交（更新至115年11月）、媒體報導
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
預售屋資料以建照與契約為準；各來源有落差的地方我直接標出來。
產品與公設：591房型：開放格局110–120坪；成交主建107坪、111坪。車位配比1:2.54、平面式188個；基地約840坪；座向591列朝東南；公設資料目前只列接待大廳，其餘以銷售資料與合約為準。
資料來源：591實價登錄社區概況、媒體報導；規格以銷售合約為準。
區域市場定位
本系列比較的社區裡，理安單價最高；買的是純鋼骨高樓與大坪數，但要等到2035年前後才交屋。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和成屋寶璽天睿比：單價高約24萬，坪數小很多，總價更容易入手，但要等交屋。
- 和同建商的聯聚中雍比：單價高約47萬，預售與成屋不能直接比較，要一併看交屋時間。
資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬公車站約295公尺、朝馬轉運站約343公尺；國家歌劇院距離591未列，待實測。
學區
591七期生活圈列惠文國小、大墩國中、大墩國小生活機能
591七期生活圈列家樂福文心店、T&R廣場交通
朝馬公車站約295公尺、朝馬轉運站約343公尺（591）社區公設
591目前僅列接待大廳本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。預售屋要先看契約日期與換約資格，再看樓層與車位。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建107、111坪；同樓層常見兩戶同時成交，可能為合併戶，待確認。樓層與單價
115年14F約105.5萬、25F約116.0萬；113年36F約133.4萬，樓層價差明顯。車位
近期單筆：18.8坪約660萬、28.2坪約1,000萬；車位配置以合約為準。近年實價登錄
113年底依樓層約100–143萬，114年約108–127萬，115年約106–118萬；均為預售期成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-09 | 25F | 111坪 | 13,878萬 | 116.0 |
| 115-08 | 14F | 111坪 | 12,373萬 | 105.5 |
| 115-08 | 14F | 107坪 | 11,950萬 | 105.5 |
| 115-05 | 27F | 111坪 | 13,900萬 | 117.9 |
| 115-02 | 22F | 107坪 | 13,172萬 | 113.5 |
| 115-02 | 22F | 111坪 | 13,661萬 | 113.5 |
本戶合理帶：待本戶樓層、車位與契約日期確認後計算。＊參考：近一年中位數約113.5萬，樓層影響大；預售單價不能直接當成屋行情。
資料來源：591實價登錄預售期成交（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共47筆）；最高142.8萬不在最近20筆內。地段以路段登錄，門牌待完工確認。
周邊競品比較
七期預算破億、要百坪以上新大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚理安大廈（本案） | 2035 | 74戶／39F | 107–111坪 | 近一年 113.5 |
| 寶輝101 | 2030 | 138戶／28F | 約40–75坪 | 近一年 98.2 |
| 寶璽天睿 | 2018 | 每層2戶 | 168、185坪 | 近三年 89.1 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 7筆 66.9 |
| 聯聚泰和 | 2017 | 46戶／28F | 標準層112坪 | 近五年 59.3 |
- 本案的優勢：SC／SS純鋼骨、39層；車位配比1:2.54；單戶約110坪的全新產品。
- 本案的弱點：591預期2035年才完工；單價高；公設比36.8%；換約有法規限制。
- 和相鄰社區比：寶輝101單價低約15萬、坪數小；中雍、泰和為成屋，可以立即使用。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的頂端客層
預算破億，要百坪以上純鋼骨新大樓。誰會買｜企業主與資產配置族
重視地段與建築規格，交屋時間可以等。誰會買｜合併大坪需求
報導提到合併220坪規劃，適合大家庭。賣點｜SC純鋼骨39層
聯聚建設，ACPV設計（591）。賣點｜百坪以上全新產品
單戶約110坪，車位配比1:2.54。賣點｜交屋前的規劃建議
我用室內設計角度看格局與變更空間，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：預售屋換約依法有限制，要先確認資格與契約；591預期2035年才完工；單價與總價高，不能直接當成屋行情。