聚合發榮耀

建案的主打亮點

市政北七路的28層SRC大樓，261戶、3棟，主建多為103、110坪，近三年中位數約39.6萬。

地段｜市政北七路159–175號，國家歌劇院公車站約231公尺、捷運綠線市政府站約846公尺（591）；天璽五期約129公尺。

產品｜2011年完工、地上28層、地下6層、3棟261戶、SRC造，聚合發建設、坤興營造；成交主建多為103、110坪；有游泳池、SPA、健身房、KTV、瑜伽教室、Lounge Bar（591）。

價格｜近三年12筆約34.3–50.4萬，中位數約39.6萬；總價多在3,950–4,900萬。最新114年10月24F之1約39.6萬。

＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。統計已排除特殊交易；113年11月81坪戶約50.4萬明顯較高。

資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：591房型：二房69.1–81.2坪、三房66–126.9坪、四房81.2–120.7坪、五房103.4–125.8坪；公設有游泳池、SPA、健身房、KTV、瑜伽教室、桌球室、視聽室、Lounge Bar、空中花園。基地約1,548坪。591問答提到平面與B6機械車位並存，待確認。

資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。

區域市場定位

七期屋齡十多年的百坪上下大樓裡，榮耀單價在中段偏低；優勢在公設比約30%、SRC造與成交資料多。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和同建商的聚合發獨秀比：單價低約4萬，屋齡多約2年，坪數也較小。
• 和相鄰的天璽五期比：單價低約3萬，社區規模大很多，同社區競品也較多。

資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

國家歌劇院公車站約231公尺；問答提到大遠百、新光三越與老虎城都在商圈內。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

近年實價登錄

112年約32–44萬，113年多在34–43萬，114年約37–40萬；114年10月後591沒有新成交。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶棟別、樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近三年中位數約39.6萬，高樓層成交單價通常較高；591在售約45–51萬/坪（含車位），與成交仍有落差。

資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共208筆）；113-05 12F之2特殊交易不入統計。591最高104.3萬為單筆異常，不採用。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。

周邊競品比較

七期預算四千多萬、百坪上下的買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：SRC造；公設比約30%；公設項目多；成交資料多，行情透明。
• 本案的弱點：戶數多，同社區競品也多；後棟採光與前棟有差異；管理費待確認。
• 和相鄰社區比：雍和、獨秀單價較高；仁山協和單價接近、規模較小。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：同社區競品多，定價要看棟別與樓層；車位價多為估算；管理費待確認，定價前要先核對謄本。