給屋主的一段話
同一筆成交，591 寫 36.6 萬、信義寫 41.6 萬，差在車位。
115 年 3 月 18 樓那筆，總價 6,100 萬、含車位 720 萬。車位價沒拆開時，591 用總價除以含車位坪數，單價就少了 5 萬。
買方拿哪個數字來殺價，您就會覺得房子被低估多少。所以開價前，每一筆成交我都用同一種算法重算，扣掉車位再比。
所以順序是這樣：先講社區，再講行情，最後才講我怎麼賣。每個數字都附出處；查不到的我寫「待確認」，不替您猜。
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品：扣車位主建物約85.9–183.3坪（591實登）；信義登載建坪127–163坪。平面車位＊。在售物件有「部分毛胚」交屋的戶別＊，屋況差異大。
資料來源：信義房屋社區頁、591實價登錄與在售物件資料、OpenStreetMap。＊＝刊登資料或參考資料，非官方。
區域市場定位
七期是「預售破百萬、中古三四字頭」的價差斷層。惠宇天青和心臻邸，是市政北一路中古的第一梯隊。
單位：萬/坪，扣車位
- 110年惠宇天青拆車單價約32.5–33萬，114–115年兩筆都在41.6–41.7萬，三年多漲了約9萬。
- 現在它和心臻邸站在同一價位，買方會把兩個社區放在一起比：一個新一點、樓高一點；一個品牌與中庭。
資料來源：工商時報 2026/01/07、591實價登錄、信義房屋。
四大地段價值
市政北一路58號，隔壁就是市議會。買方會比的是：政經核心的地址，加上小社區的安靜。
學區
國小：惠文國小、惠來國小＊國中：惠文高中國中部＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈傳統市場：待確認
公園綠地
市議會、府會園道周邊綠帶七期綠園道系統
交通建設
捷運綠線市政府站約800公尺＊惠中市政北三路口公車站約362公尺
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認棟別／座向：待確認
坪數（扣車位）：待確認
格局：待確認
車位（數量／型式）：待確認
屋況（毛胚／裝修）：待確認
樓層
111年同批成交：4F 34.9–36.6萬、8F 35.7萬、18F 38.5萬；112-11 19F 44.4萬。高樓層溢價在這個社區看得出來。坪型
之1是大坪戶（138.8、183.3坪），之3、之5多在106–110坪。大坪戶總價破6,000萬，買方池明顯變小。算法
車位價「待定」的成交，591單價沒扣車位，會比實際低約4–5萬。比價前一定要重算。資料來源：591實價登錄 惠宇天青 110-03 至 115-03 共20筆；信義實登。
近三年實價登錄
車位有拆分的成交才能直接比。沒拆分的我照樣列出，但標明「含車位」，不拿來算合理帶。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；僅計車位有拆分者）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-03 | 18F | 138.8坪 | 6,100萬 | 41.6萬（信義） |
| 114-02 | 25F | 110.4坪 | 5,050萬 | 41.7萬（信義） |
| 113-12 | 13F | 85.9坪（3房） | 3,900萬 | 37.5萬 |
| 113-07 | 25F | 183.3坪 | 8,058萬 | 36.6萬（含車位） |
| 113-06 | 16F | 105.9坪 | 4,388萬 | 35.1萬（含車位） |
| 112-11 | 19F | 105.9坪（3房） | 5,100萬 | 44.4萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：車位有拆分4筆 37.5–44.4萬，中位數約41.7萬；「含車位」單價實際扣車位後會再高約4–5萬。
資料來源：591實價登錄；114-02、115-03扣車位單價取自信義實登。
周邊競品比較
市政北一路這五個社區，屋齡只差三四年。惠宇天青和心臻邸在上緣，東方帝國和順天夏朵在下緣。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 惠宇天青（本案） | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 龍寶心臻邸 | 2008–2009＊ | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 中位數 42.3 |
| 精銳紐約之星 | 2009–2010＊ | 約50戶／22–23F | 110.9坪 | 近一年 40.3–43.1 |
| 總太東方帝國 | 2011/06 | 約136戶／39F | 136坪 | 中位數 34.7 |
| 順天夏朵 | 2012/07 | 51戶／30F | 107坪 | 35.1（113-07） |
- 本案的優勢：SRC、一層2戶＊、零店面純住，又緊鄰市議會；和心臻邸同價位，但樓高多5層。
- 本案的弱點：大坪戶多，總價門檻高；毛胚與精裝戶混在一起成交，行情看起來比較亂。
- 東方帝國136坪、單價低約7萬，是大坪戶最直接的替代選項。
資料來源：591實價登錄、信義房屋、5168、好房網；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋族
約3,900–5,100萬。要86–110坪3–4房；預算和紐約之星、順天夏朵、心臻邸88坪重疊。誰會買｜企業主・大家庭
6,000萬以上。要138–183坪大坪、多車位，在意隱私與地址。誰會買｜想自己設計的買方
寧可買毛胚或舊裝潢，照自己的方式做，不想為前屋主的裝潢買單。賣點｜市議會旁、一層2戶＊
政經核心的地址，小社區83戶、零店面，出入單純。賣點｜SRC、26層、2戶3梯＊
結構與電梯配置在這條路上屬於第一梯隊。賣點｜毛胚或舊裝，我幫您算清楚
室內設計視角估裝修預算【待補：本戶屋況】，讓買方看到總價＋裝修的真實成本。先說清楚的風險：大坪戶總價門檻、管理費約12,800元/月＊（單戶資料）、毛胚戶要另算裝修預算。