給屋主的一段話
心臻邸是這個路口單價最高的社區，但同一年、同坪型，還是能差到八百萬。
115 年 5 月，15 樓 140.7 坪成交扣車位 38.4 萬；隔一個月，17 樓同坪型成交 44.2 萬。只差兩層樓、一個月，單價差了 5.8 萬。
差在哪？屋況、裝修、視野，還有開價和議價的方式。社區名字替您撐住了行情的底，但能不能賣到上緣，要看這一戶怎麼準備、怎麼賣。
所以順序是這樣：先講社區，再講行情，最後才講我怎麼賣。每個數字都附出處；查不到的我寫「待確認」，不替您猜。
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：88.7–140.7坪、3–5房（591實登）；基地約1,085坪、建築只用不到四成，室內樓高3.45米、臨路退縮18.9米、中庭600多坪＊。泳池、韻律教室、桌球室、圖書室、頂樓Tea-house＊。每層戶數：房仲文寫一層2戶，實登門牌有「之1」到「之5」，待確認。
資料來源：好房網、591實價登錄、在地房仲社區介紹文（2013）、建築師事務所作品頁。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
七期是「預售破百萬、中古三四字頭」的價差斷層。心臻邸站在這個路口中古的最上緣，買方比的是它值不值得多付這一截。
單位：萬/坪
- 心臻邸不是這兩年才貴：106–110年單價就在39–41萬，當時紐約之星、順天夏朵多在26–33萬。品牌和產品撐住的，是十年都站得住的價位。
- 所以定價的問題不是「能不能比鄰居貴」，而是本戶條件夠不夠站上社區自己的上緣
資料來源：工商時報 2026/01/07、自由時報地產天下、591實價登錄。
四大地段價值
臨30米市政北一路、距文心路約100公尺＊。買方會比的是：在市政核心，還能不能有安靜和綠地。
學區
國小：惠文國小、惠來國小＊國中：惠文高中國中部＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈傳統市場：待確認
公園綠地
社區中庭600多坪＊市議會、府會園道周邊綠帶
交通建設
捷運綠線 市政府站＊距文心路約100公尺＊
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認棟別／座向：待確認
坪數（扣車位）：待確認
格局：待確認
車位（數量／型式）：待確認
屋況／裝修年份：待確認
坪型
88.7坪（3–4房）總價約3,600–4,000萬；140.7坪（5房）約5,970–6,900萬。兩種坪型的買方是不同一群人。樓層
140.7坪：9F 37.5萬、13F 43.4萬、15F 38.4萬、17F 44.2萬。樓層不是唯一因素，屋況與裝修影響更大。特例
112-10 的 6F 102.4坪成交47.4萬，低樓層卻是近三年最高，要查明細再引用。資料來源：591實價登錄 龍寶心臻邸 104-04 至 115-06 共20筆（單價扣除車位）。
近三年實價登錄
心臻邸的單價十年來都在40萬上下，近兩年往上走。本戶合理帶等拿到本戶條件後再算。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 17F | 5房／140.7坪 | 6,900萬 | 44.2萬 |
| 115-05 | 15F | 4房／140.7坪 | 6,100萬 | 38.4萬 |
| 114-11 | 13F | 5房／140.7坪 | 6,800萬 | 43.4萬 |
| 113-06 | 9F | 5房／140.7坪 | 5,970萬 | 37.5萬 |
| 112-11 | 16F | 4房／88.7坪 | 3,950萬 | 41.2萬 |
| 112-10 | 6F | 3房／102.4坪 | 5,300萬 | 47.4萬（待查） |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：140.7坪近三年 37.5–44.2萬；88.7坪最近一筆 41.2萬（112-11）。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）；105、111年無成交；104年兩筆車位價未拆分。
周邊競品比較
同一個路口四個社區，心臻邸屋齡最大、戶數第二多，單價卻站在最上面。買方要被說服的，是這個價差的理由。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 龍寶心臻邸（本案） | 2008–2009＊ | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 中位數 42.3 |
| 精銳紐約之星 | 2009–2010＊ | 約50戶／22–23F | 110.9坪 | 近一年 40.3–43.1 |
| 總太東方帝國 | 2011/06 | 約136戶／39F | 136坪 | 中位數 34.7 |
| 順天夏朵 | 2012/07 | 51戶／30F | 107坪 | 35.1（113-07） |
- 本案的優勢：龍寶品牌、一層2戶＊、建蔽率不到四成＊的中庭，這是另外三個社區沒有的居住感。
- 本案的弱點：四個社區裡屋齡最大，結構登載為RC＊（鄰居多為SRC或鋼骨），買方會拿來問。
- 東方帝國136坪、單價低約8萬，是140.7坪戶最直接的替代選項。
資料來源：591實價登錄、5168實價登錄比價王、好房網；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋族
約3,600–4,000萬。要88.7坪3–4房、社區單純；預算和紐約之星、順天夏朵重疊。誰會買｜大家庭・企業主
6,000萬以上。要140.7坪5房、車位充足，在意隱私與鄰居素質。誰會買｜認品牌的買方
住過或看過龍寶其他「臻邸」，認同品牌，願意為它多付一點。賣點｜一層2戶＊，沒有隔戶牆
沒有左右鄰居、三面採光，是大樓裡少見的居住感。賣點｜中庭600多坪＊，市中心的綠地
建築只用不到四成基地，臨路再退縮18.9米＊賣點｜3.45米樓高，格局好調整
室內設計視角提供改格局與翻修預算【待補：本戶屋況】。先說清楚的風險：屋齡17–18年的管線設備、結構為RC＊、140坪戶總價破6,000萬的買方門檻、管理費待確認。