寶輝101

建案的主打亮點

市政北二路、河南路口的28層預售大樓，138戶，二、三房為主，近一年成交中位數約98.2萬。

地段｜市政北二路、河南路口，朝馬站約167公尺、國家歌劇院公車站約455公尺（591）；聯聚理仁大廈約155公尺。

產品｜預售屋，地上28層、地下5層、138戶，RC與SRC混合，寶急開發自售、仕明營造；成交以二房約40坪、三房約51–54坪為主；平面車位278個（591）。

價格｜近一年7筆約96.1–107.9萬，中位數約98.2萬；總價3,896–8,233萬。113年多在88–97萬，115年成交單價較高。

＊591列名「寶輝101 theater south」。預售屋換約依法有限制，是否可轉讓請先確認；完工與交屋以契約與使用執照為準。

資料來源：591實價登錄社區概況與預售成交（更新至115年11月）

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

預售屋資料以建照與契約為準；各平台落差的地方我直接標出來。

產品與公設：591房型：二房37–43坪、三房43–105坪；成交另見74.7坪三房。公設有接待大廳、空中花園、游泳池；基地約1,064坪；車位配比1:2.01、平面式278個；座向591列朝北。

資料來源：591實價登錄社區概況；公設與規格以銷售合約為準。

區域市場定位

七期新案與新成屋裡，寶輝101單價站在前段；買的是未來完工的新大樓，也要等到2030年才交屋。

單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同

• 和相鄰的中古大樓聯聚理仁比：單價高約43萬，但坪數小很多，總價帶反而相近。
• 和同為中小坪數的大陸豐蒔、紀汎希比：單價高約21–24萬，統計期間不同，要一併看完工時間。

資料來源：591實價登錄；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。

四大地段價值

朝馬站約167公尺，歌劇院公車站約455公尺；相鄰新案較多。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。預售屋要先看契約日期與換約資格，再看戶別與樓層。

近年實價登錄

113年多在88–97萬，114年約94–96萬，115年約96–108萬；均為預售期成交。

年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）

本戶合理帶：待本戶戶別、樓層、契約日期確認後計算。＊參考：近一年中位數約98.2萬；預售單價含未來交屋條件，不能直接當成屋行情。

資料來源：591實價登錄預售期成交（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共123筆）；地段以地號登錄，門牌待完工確認。

周邊競品比較

七期預算三千多萬到八千萬的新屋買方，會把這幾個放在一起比。

• 本案的優勢：全新規劃、平面車位配比1:2.01；二、三房總價約四千到六千萬。
• 本案的弱點：2030年才完工；單價高於多數比較社區；公設比37.8%較高；換約有法規限制。
• 和相鄰社區比：大陸豐蒔、紀汎希交屋時間較早；中古聯聚理仁同總價可買到約兩倍坪數。

資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：預售屋換約依法有限制，要先確認資格與契約；2030年才完工；公設比較高；單價不能直接當成屋行情。