給屋主的一段話
天璽三期最新一筆成交只有 28 萬，但那是特殊交易。
115 年 6 月 7 樓那筆扣車位 28.0 萬，591 標了「特殊交易」，通常是親友、債務或急售。買方如果拿它來比，您的房子會被砍掉十萬一坪。
扣掉特殊交易，110–114 年正常成交的中位數是 38.3 萬。近三年只有兩筆，行情要靠前幾年的成交和隔壁社區一起撐。
所以順序是這樣：先講社區，再講行情，最後才講我怎麼賣。每個數字都附出處；查不到的我寫「待確認」，不替您猜。
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：扣車位80–114坪、3–4房（591實登）；基地約709坪、正方形角地、綠園道永久棟距＊。室內游泳池、籃球場、健身房、中庭花園＊。機車停車設在2–3樓，有機車專用電梯＊。
資料來源：591實價登錄、好房網、5168、在地房仲社區介紹文。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
市政北一路這一排中古大樓，天璽三期坪數最小、總價最低。它是很多人進七期的第一張門票。
單位：萬/坪，扣車位
- 單價在這條路的中段，但總價最低：80坪3房含車位3,200多萬，鄰居的主力產品多在3,700萬以上。
- 買方比的是：同樣預算，要這個地址，還是別處大一點的房子
資料來源：工商時報 2026/01/07、591實價登錄、信義房屋。
四大地段價值
市政北一路上，紐約之星和惠宇天青中間。正方形角地、面綠園道＊，是這塊地本身的條件。
學區
國小：惠文國小＊國中：惠文國中＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊大賣場、傳統市場：待確認
公園綠地
綠園道永久棟距＊公一之三公園＊
交通建設
捷運綠線 G10 市政府站＊鄰文心路、惠中路
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認座向／面綠園道否：待確認
坪數（扣車位）：待確認
格局：待確認
車位（數量／型式）：待確認
屋況／裝修年份：待確認
坪型
80坪3房含車位約3,200–3,450萬；85.4坪4房約3,600–3,950萬；114.2坪4房約3,950–4,600萬。屋況
110年1月同坪型114.2坪：14F 30.0萬、15F 35.7萬，只差一層樓，差了5.7萬。屋況比樓層影響大。特殊交易
115-06 7F 28.0萬、108-03 10F 36.9萬都標特殊交易，不列入行情。買方引用時要能說明資料來源：591實價登錄 天璽三期 103-06 至 115-06 共20筆（單價扣除車位）。
近年實價登錄
近三年只有2筆，其中一筆是特殊交易，所以延伸看到110年。本戶合理帶等拿到本戶條件後再算。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 7F | 3房／114.2坪 | 3,800萬 | 28.0萬（特殊交易） |
| 114-11 | 7F | 3房／80.0坪 | 3,232萬 | 35.4萬 |
| 112-05 | 10F | 3房／80.0坪 | 3,398萬 | 38.1萬 |
| 111-12 | 17F | 3房／80.0坪 | 3,420萬 | 38.4萬 |
| 111-11 | 16F | 4房／85.4坪 | 3,950萬 | 42.2萬 |
| 111-06 | 9F | 4房／85.4坪 | 3,920萬 | 39.8萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：80坪 35.4–38.8萬；85.4坪 39.8–42.2萬；114.2坪 30.0–35.7萬（110年）。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）；年均不含特殊交易與車位未拆分者；104、106、113年無成交。
周邊競品比較
市政北一路六個社區，天璽三期屋齡最大、坪數最小。它的對手不是單價，是鄰居大一號的產品。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 天璽三期（本案） | 2007–2008＊ | 56–60戶／18F | 80–114坪 | 中位數 38.3 |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 龍寶心臻邸 | 2008–2009＊ | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 中位數 42.3 |
| 精銳紐約之星 | 2009–2010＊ | 約50戶／22–23F | 110.9坪 | 近一年 40.3–43.1 |
| 總太東方帝國 | 2011/06 | 約136戶／39F | 136坪 | 中位數 34.7 |
| 順天夏朵 | 2012/07 | 51戶／30F | 107坪 | 35.1（113-07） |
- 本案的優勢：總價最低、4戶3梯零店面、室內泳池＊；用3,200萬就能拿到市政北一路的地址。
- 本案的弱點：屋齡最大、RC結構、樓高18層；想要大空間的買方會往鄰居看。
- 紐約之星110坪、順天夏朵107坪，總價多幾百萬到上千萬，是買方「再加一點」的選項。
資料來源：591實價登錄、信義房屋、5168、好房網；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜第一次進七期
約3,200–3,500萬。從西屯、南屯其他區換進來，要80坪3房、七期地址。誰會買｜需要四房的家庭
約3,600–4,000萬。85.4坪4房，比鄰居110坪產品少花一截，房間數一樣。誰會買｜預售退場族
嫌七期預售單價破百，要現成、看得到實景，總價可控。賣點｜市政北一路最低入場總價
3,200萬起的七期地址，鄰居同路段主力產品多在3,700萬以上。賣點｜4戶3梯、零店面、室內泳池＊
小社區、純住，公設在同屋齡社區裡算完整賣點｜屋齡最大，翻修價值最明顯
室內設計視角估翻修預算【待補：本戶屋況】，讓買方看到整理後的樣子。先說清楚的風險：屋齡約18–19年的管線設備、RC結構、管理費約105元/坪＊。