建案的主打亮點
市政北一路上、2010年完工的26層SRC大樓，55戶，主建約82–129坪，近五年中位數約40.8萬。
地段｜市政北一路118號，國家歌劇院公車站約339公尺、捷運綠線市政府站約723公尺（591）；與聯聚泰和、親家愛敦閣相鄰。
產品｜2010年完工、地上26層、地下5層、55戶、SRC造，仁山開發、漢忠營造；591列車位配比1:2.42，平面89個、機械44個；0店面。
價格｜近五年6筆約38.7–42.3萬，中位數約40.8萬；總價3,700–5,550萬。最新115年4月21F之1約39.9萬。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房81.6–93坪、三房74.4–111.9坪、四房81.6–151.1坪；公設有交誼廳、健身房、瑜伽教室、閱覽室、視聽室、會議室、中庭花園。基地約400坪；TOTO衛浴、YKK氣密窗（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期相近屋齡的大樓裡，協和單價在中段偏低；每戶坪數較大，總價帶也比較高。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的親家愛敦閣比：單價低約3萬，主建坪數較大，總價門檻也較高。
- 和林鼎一邸比：單價高約2萬，規模與坪數選擇不同。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約339公尺，捷運市政府站也在步行範圍。
學區
591社區介紹列惠文國小、惠文完全中學，車程約8分鐘生活機能
591列大遠百、新光三越、老虎城；文心路、大墩路商圈交通
國家歌劇院公車站約339公尺、捷運市政府站約723公尺（591）社區公設
交誼廳、健身房、瑜伽教室、視聽室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近年成交主建多為82、92、120.5、129坪；591問答提到一層三戶、2部客梯1部貨梯，待確認。樓層與單價
近五年22F之2約42.3萬、21F之2約39.8萬，相鄰樓層也有差距，要一併看屋況。車位
信義115年21F之1：16.04坪／400萬；114年6F之1：8.02坪／300萬。其餘以謄本為準。近年實價登錄
106–107年多在30–40萬；113年後多在39–42萬，最新115年4月約39.9萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-04 | 21F之1 | 129.1坪 | 5,550萬 | 39.9（信義） |
| 114-03 | 6F之1 | 81.6坪 | 3,700萬 | 41.6（信義） |
| 113-07 | 21F之2 | 120.5坪 | 5,200萬 | 39.8＊ |
| 113-07 | 22F之2 | 120.5坪 | 5,500萬 | 42.3＊ |
| 113-06 | 8F之1 | 81.7坪 | 3,980萬 | 41.9＊ |
| 113-03 | 5F之2 | 91.7坪 | 3,950萬 | 38.7＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年約38.7–42.3萬，中位數約40.8萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月；統計採最近20筆，591共48筆）；115-04、114-03與信義車位價核對。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期要SRC、九十到一百三十坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 仁山協和（本案） | 2010 | 55戶／26F | 主建82–129坪 | 近五年 40.8 |
| 親家愛敦閣 | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
| 仁山山之道 | 2017 | 43戶／26F | 95–112坪 | 近五年 45.1 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108、140坪 | 近三年 43.7 |
| 林鼎一邸 | 2011 | 47戶／21F | 66–100坪 | 近五年 38.7 |
- 本案的優勢：SRC造、55戶、0店面；591列車位配比1:2.42，車位選擇多。
- 本案的弱點：屋齡約16年；車位含機械式；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：愛敦閣單價略高、坪數較小；山之道屋齡新約7年、單價高約4萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三四房家庭
預算四、五千萬，要百坪以上主建與車位。誰會買｜重視SRC與純住的買方
SRC造、0店面，住戶單純。誰會買｜多車家庭
591列車位配比1:2.42，適合多車需求。賣點｜市政北一路的SRC純住
歌劇院公車站約339公尺。賣點｜大坪數的單價優勢
單價低於山之道與愛敦閣，百坪以上選擇多。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約16年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：車位含機械式，要先確認位置與使用方式；管理費資料待確認；高低樓層與屋況差異要逐戶比較。