建案的主打亮點
臺灣大道三段、2025年完工的36層鋼骨大樓，1,244戶、3棟，二、三房約22–36坪，近期轉售總價約985–1,662萬。
地段｜臺灣大道三段761–767號，朝貴公園約190公尺（艾德霍客）；591概況寫步行5分鐘內到朝貴公園、台中市足球場、朝馬國民運動中心，臨臺灣大道公車路網。
產品｜2025年完工、地上36層、地下7層、1幢3棟，1,221戶住家＋8戶店面＋15戶事務所，SC鋼骨造；潤隆建設（興富發）投資、金駿營造，陳廷杰建築師事務所設計。二房22–25坪、三房28–36坪；公設比34.5%，車位平面910個、機械369個。
價格｜預售期1,231筆平均約36.0萬（二房35.8萬、三房36.4萬），車位為合約拆分。交屋後115年轉售：591車位多列待定，含車位約32–42萬；以艾德霍客車位價扣除後中位數約43.0萬（＊參考）。
＊轉售成交的車位價591列待定，扣車位單價使用艾德霍客資料，僅供參考；簽約前以實登明細與謄本為準。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、艾德霍客 TRUEWAY（資料至115年10月5日）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
剛交屋約1年的新大樓；平台資料有落差的地方，我直接標出來。
產品與公設：591房型：二房22–25坪、三房28–36坪、店面74–136坪。基地約2,452坪；土地分區商業區（艾德霍客列第四之一種商業區）；車位配比1:1.03。公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、曬被區。學區列黎明國小、黎明國中。
資料來源：591實價登錄社區概況、艾德霍客 TRUEWAY；規格以使用執照、建物謄本為準。
區域市場定位
和七期的小坪數產品比，市政愛悅是新屋裡總價最低的一群；轉售單價比預售期高，但仍明顯低於七期核心的新案。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同在臺灣大道三段的中港The One比：屋齡新約16年、鋼骨造，單價高約4萬，總價接近。
- 和惠宇秋紅谷、紀汎希等新預售比：單價低三成以上，買的是已交屋、可立即使用。
資料來源：591實價登錄、艾德霍客 TRUEWAY；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝貴公園約190公尺，朝馬國民運動中心與台中市足球場步行可到（591概況）。
學區
黎明國小、黎明國中（591、艾德霍客）生活機能
591概況列全聯、家樂福青海店（車程約6分鐘）、西屯市場交通
臺灣大道公車；國道1號、台74線（591）公園運動
朝貴公園約190公尺；朝馬運動中心、台中市足球場（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。1,244戶同社區競品多，本戶要先看棟別、座向、樓層與車位種類。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
A棟多為21.5–24.4坪二房；三房27.8–36.0坪；同一戶型在不同樓層價差可達10萬/坪。樓層與單價
115年轉售：低中樓層約38–48萬，高樓層36F約38.5萬；樓層高不一定單價高，要一併看座向與屋況。車位
預售期平面車位平均約150萬、機械約86萬（艾德霍客，各800筆以上）；本戶車位種類要先確認。近年實價登錄
預售期平均約36.0萬；115年6–10月轉售最近25筆約35.6–47.9萬（車位參考值），含車位口徑約32–42萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-10 | 20F（A8） | 23.4坪 | 1,088萬 | 43.5＊ |
| 115-09 | 6F（A13） | 21.6坪 | 1,200萬 | 47.3＊ |
| 115-09 | 9F（A13） | 21.6坪 | 1,115萬 | 47.9＊ |
| 115-08 | 35F（A5） | 24.4坪 | 1,280萬 | 45.6＊ |
| 115-08 | 26F（A13） | 21.5坪 | 1,008萬 | 43.0＊ |
| 115-08 | 22F（B2） | 31.8坪 | 1,610萬 | 45.4＊ |
本戶合理帶：待本戶棟別、樓層、座向、車位種類與裝潢確認後計算。＊參考：115年轉售中位數約43.0萬（車位參考值）；同口徑含車位約36.6萬。
資料來源：艾德霍客 TRUEWAY 轉售紀錄（資料至115年10月5日；表列最近20筆）、591實價登錄（共1,186筆，近期車位多列待定）。＊標示者：車位價591未拆分，扣車位單價使用艾德霍客車位價，僅供參考。
周邊競品比較
七期生活圈預算一千萬上下、要新大樓二、三房的首購與置產族，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 市政愛悅（本案） | 2025 | 1,244戶／36F | 二房22–25、三房28–36坪 | 115年轉售 43.0＊ |
| 中港The One | 2009 | 246戶／24F | 一房19–23、二房25–38坪 | 近三年 39.2 |
| 市政101 | 2007 | 172戶／15F | 主建22–38坪 | 拆分4筆 55.1 |
| 紀汎希 | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
| 惠宇秋紅谷 | 待確認 | 397戶／27F | 二房31–34、三房39–42坪 | 預售平均 79.2 |
- 本案的優勢：2025年鋼骨新大樓；總價約一千萬上下；公設完整、車位配比1:1.03；成交資料多，行情透明。
- 本案的弱點：1,244戶，同社區轉售競品多；交屋後轉售期，同時在售的物件多；車位多為機械或地下深層。
- 和相鄰社區比：中港The One總價接近但屋齡大；紀汎希、惠宇秋紅谷為預售，單價高很多、還要等交屋。
資料來源：591實價登錄、艾德霍客 TRUEWAY 與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜首購族
預算一千萬上下，要新大樓與車位。誰會買｜置產收租族
二房總價約1,000–1,250萬，新屋出租整理成本低。誰會買｜中科與工業區通勤族
臨臺灣大道，往國道1號、台74線方便。賣點｜2025年鋼骨新屋
SC結構、36層，交屋約1年。賣點｜公園與運動中心
朝貴公園約190公尺、朝馬運動中心步行可到。賣點｜小坪數的空間建議
我用室內設計角度看二房怎麼收納與分區，讓帶看更有記憶點。先說清楚的風險：1,244戶，同社區轉售物件多，定價要貼近同戶型最新成交；轉售期價格波動大；車位價591多未拆分，單價要保守看；管理費待確認。