順天夏朵

給屋主的一段話

順天夏朵現在最缺的，不是買方，是一個新的成交價。

社區最後一筆成交是 113 年 7 月，6 樓、扣車位 35.1 萬/坪。之後兩年多沒有新紀錄，買方手上能拿來比的，只剩兩年前的價格。

同一條市政北一路上，精銳紐約之星 114–115 年成交在 38.8–43.0 萬。行情有沒有跟上，要看本戶條件；但定價不能只看自己社區的舊成交。

所以順序是這樣：先講社區，再講行情，最後才講我怎麼賣。每個數字都附出處；查不到的我寫「待確認」，不替您猜。

＊兩社區樓層、坪型、屋況不同，38.8–43.0萬不等於順天夏朵的合理價，只說明周邊近期成交水位。

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：4–26F 雙併約106–107坪、27F以上逐層退縮130–170坪；室內樓高3.4米、坐北朝南＊。室內泳池、健身房、宴會廳、視聽室、空中花園＊。

資料來源：好房網、5168實價登錄比價王、591實價登錄、台中房地王、在地房仲社區介紹文。＊＝參考資料，非官方。

區域市場定位

七期是「預售破百萬、中古三四字頭」的價差斷層。順天夏朵的買方不是去比預售，而是在市政北一路這幾個同屋齡中古裡挑。

單位：萬/坪

• 同一個路口，順天夏朵登錄的單價比兩個鄰居低了一截。這是買方眼中的「門檻較低」，也是屋主要先弄懂的落差。
• 落差來自樓層、屋況、車位拆分方式，還是成交時間點？要拿本戶條件逐項對過，才知道能不能往上靠。

資料來源：工商時報 2026/01/07、自由時報地產天下、591與5168實價登錄。順天夏朵為113-07成交，鄰近社區為近一年數字，時間點不同。

四大地段價值

文心路與市政北一路口，捷運綠線就在文心路上。買方會比的是：路口位置的方便，換不換得到安靜。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

資料來源：591實價登錄 順天夏朵 106-06 至 113-07 共20筆（單價扣除車位）。

近年實價登錄

近三年只有1筆成交（113-07），所以延伸看到110年。本戶合理價格帶等拿到本戶條件後再算。

年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；僅計車位有拆分者）

本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：同為107坪、車位有拆分者，110–113年成交 31.8–35.1萬；鄰近紐約之星114–115年 38.8–43.0萬。

資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）。總價標＊者車位價「待定」，591未扣車位，單價為含車位計算，實際扣車位會更高；114–115年無成交。

周邊競品比較

同一個路口的四個社區，屋齡只差約四年，登錄單價卻差了五到八萬。買方一定會拿來比，我們要比買方先比過。

• 本案的優勢：四個社區裡屋齡最輕（2012年），30層樓高，高樓層視野是鄰居給不了的。
• 本案的弱點：最後成交停在113年，鄰居都有114–115年的新成交，買方議價時會拿舊價格壓。
• 紐約之星110坪戶、東方帝國150坪戶和本案107坪戶，搶的是同一批換屋買方。

資料來源：591實價登錄、5168實價登錄比價王、好房網；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：管理費約120元/坪＊（107坪約每月1.28萬元，估算）、臨文心路的車流、兩年多沒有新成交。