建案的主打亮點
T&R廣場旁、209戶的29層雙棟大樓，591累計188筆成交，近期總價多在2,600–4,000萬。
地段｜惠中路一段198、200號，T&R廣場約91公尺、國家歌劇院公車站約343公尺、捷運綠線市政府站約674公尺（591）。
產品｜2010年完工、地上29層、2棟209戶，一到五房都有；近期成交主建約47–88坪，公設有游泳池、SPA、KTV、視聽室（591）。
價格｜591共188筆成交，最近20筆中62–88坪戶中位數約43.8萬；47坪小坪數約51–55萬。總價約2,580–4,400萬。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。信義稱「市政愛敦閣」。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：一房47.3–51.8坪、二房47.3–83.9坪、三房46.4–115坪、四房47.3–96.5坪、五房84.3坪；公設有游泳池、SPA、KTV、視聽室、閱覽室、交誼廳、空中花園。基地約2,858坪。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期相近屋齡的大樓裡，愛敦閣單價居中；優勢在成交量大，行情透明、買方容易對照。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁林鼎一邸比：單價高約5萬，社區規模大、公設項目多。
- 和聚合發獨秀比：單價相當，坪數小一些，總價也低一些。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
T&R廣場約91公尺，歌劇院與捷運市政府站都在步行範圍。
學區
惠來國小（約868公尺，591）生活機能
T&R廣場約91公尺、forchetta餐廳約174公尺（591）交通
國家歌劇院公車站約343公尺、捷運市政府站約674公尺（591）社區公設
游泳池、SPA、KTV、視聽室、交誼廳（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近期主建多為47、62、68–69、84坪；47坪單價明顯較高。樓層與單價
相同坪數也有差距：68坪戶5F約42.4萬、16F約46.8萬，高樓層普遍較有優勢。車位
平面與機械待謄本確認。591車位價多為估算，本份不列車位價區間。近年實價登錄
近三年62–88坪戶多在41–47萬，47坪小坪數51–55萬；115年前八個月5筆約40.9–51.2萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-08 | 29F之5 | 88.1坪 | 4,400萬 | 40.9＊ |
| 115-05 | 14F之2 | 84.3坪 | 3,680萬 | 41.7＊ |
| 115-04 | 16F之1 | 62.1坪 | 2,980萬 | 45.4＊ |
| 115-03 | 9F之2 | 47.3坪 | 2,580萬 | 51.2＊ |
| 115-02 | 5F之5 | 68.2坪 | 3,120萬 | 42.4＊ |
| 114-12 | 6F之3 | 69.2坪 | 2,998萬 | 40.8＊ |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：62–88坪戶中位數約43.8萬；47坪戶約51–55萬，不直接套用。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月；統計採最近20筆，排除2筆特殊交易，591共188筆）。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算三千多萬、七十到九十坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 親家愛敦閣（本案） | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 精銳音悅廳 | 2015 | 62戶／23F | 76–90坪 | 近五年 44.5 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108、140坪 | 近三年 43.7 |
| 林鼎一邸 | 2011 | 47戶／21F | 66–100坪 | 近五年 38.7 |
- 本案的優勢：成交量大、行情透明；T&R廣場約91公尺；一到五房選擇多。
- 本案的弱點：戶數多，同社區競爭物件也多；結構與管理費平台資料待確認。
- 和相鄰社區比：音悅廳與本案單價相近，層峰較高、林鼎一邸較低。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期首次換屋的家庭
預算約三千萬上下，要三四房與車位。誰會買｜小坪數入門七期的買方
47坪戶總價約2,600萬，入場門檻較低。誰會買｜重視公設的買方
游泳池、SPA、KTV等項目多，適合全家使用。賣點｜T&R廣場旁
約91公尺，日常採買與餐飲方便。賣點｜行情透明、成交活絡
成交資料多，買方容易對照比價。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：同社區競品多，定價與屋況要有差異化；車位價多為估算；管理費與結構待確認。