建案的主打亮點
市政北七路的28層純商辦大樓，176戶，每戶主建約63–103坪，近三年中位數約43.3萬。
地段｜市政北七路180–186號，教師新村公車站約200公尺、捷運綠線市政府站約927公尺（591）；591介紹提到隔一條街為大遠百與新光三越。
產品｜2017年完工、地上28層、地下7層、2棟176戶、RC造，東霙營造；用途為商業辦公；每戶主建約63–103坪，591列車位平面217個、機械254個。
價格｜近三年車位可拆分7筆約37.9–51.3萬，中位數約43.3萬；最近一年2筆約45.5–47.2萬。總價約2,750–5,000萬。
＊本案為商辦，用途與住宅不同，貸款條件也可能不同，請先向銀行確認。教師新村為公車站、市政府為捷運站（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591列開放格局60–100坪；公設有空中花園、會議室、高爾夫模擬室、哺乳室。591問答提到A–H八種戶型、約63–103坪，3樓為公設層，1至15樓與16至28樓分設電梯，待確認。基地約932坪；信義標示外牆為玻璃帷幕。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期商辦裡，市政廣場單價略高於老辦公大樓；住宅行情不能直接比較，表中僅供理解區域價位。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和辦公大樓達摩比：屋齡新約21年、單價高約3萬，買方看的是企業形象與設備。
- 和相鄰住宅比：用途不同，買方族群與貸款條件也不同，單價差距不能直接換算。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；統計期間與用途不同。
四大地段價值
市政北七路商辦帶，教師新村公車站約200公尺，開車上台74線與國道1號方便（591介紹，待實測）。
企業機能
591介紹提到政府機關、百貨與商業區集中生活機能
591介紹提到大遠百、新光三越隔一條街交通
教師新村公車站約200公尺、捷運市政府站約927公尺（591）社區公設
會議室、空中花園、高爾夫模擬室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
591問答提到A、H約100坪，B–G約63–69坪；邊間兩面採光，待確認。單價差距
114年同為11F：之3約37.9萬、之7約51.3萬，相差約13萬，要先查明條件。車位
信義115年5F之6：7.37坪／240萬（單筆）；近期多筆車位價未拆分，以謄本為準。近年實價登錄
111–112年約36–39萬，113年約38–44萬，114年後約38–51萬；單價走高但差距大。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 5F之6 | 65.1坪 | 3,200萬 | 45.5（信義） |
| 114-11 | 5F之1 | 100.8坪 | 5,000萬 | 47.2（信義） |
| 114-08 | 11F之6 | 65.1坪 | 3,220萬 | 48.3（含車位） |
| 114-05 | 20F之6 | 65.1坪 | 3,266萬 | 49.0（含車位） |
| 114-03 | 11F之3 | 69.4坪 | 2,750萬 | 37.9（信義） |
| 114-03 | 11F之7 | 68.6坪 | 3,640萬 | 51.3（信義） |
本戶合理帶：待本戶戶別、樓層與車位確認後計算。＊參考：近三年車位可拆分7筆約38–51萬，中位數約43.3萬；591在售約46–60萬/坪（含車位），與成交仍有落差。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共221筆）；115-06、114-11及114-03兩筆依信義坪數與車位價換算。車位待定者為含車位，不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期要自用辦公或收租的企業與投資人，會把商辦與周邊資產放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 親家市政廣場（本案） | 2017 | 176戶／28F | 主建63–103坪 | 近三年 43.3 |
| 達摩（辦公） | 1996 | 待確認 | 25–122坪 | 近五年 40.6 |
| 由鉅大謙（住宅） | 2010 | 268戶／32F | 主建73–100坪 | 近三年 56.1 |
| 聚合發榮耀（住宅） | 2011 | 261戶／28F | 主建103–110坪 | 近三年 39.6 |
| 市政101（住宅） | 2007 | 172戶／15F | 主建22–38坪 | 拆分4筆 55.1 |
- 本案的優勢：屋齡約9年的純商辦；車位配比1:2.68；小坪數辦公總價約三千萬上下。
- 本案的弱點：公設比約37–40%偏高；機械車位比例高；開價與成交仍有落差。
- 和周邊比：達摩單價較低、屋齡大很多；住宅用途不同，不能只看單價高低。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間與用途不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜企業自用辦公
要七期門面，63或100坪都有選擇。誰會買｜收租型投資人
591問答提到一間約6.5萬租金，須自行驗證。誰會買｜企業總部需求
可比較合併大坪數，以實際戶別為準。賣點｜純商辦、0住宅混用
用途單純，辦公動線較明確。賣點｜車位配比1:2.68
訪客與員工停車需求可比較。賣點｜室內規劃建議
我用室內設計角度估辦公規劃與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：商辦貸款條件與住宅不同；公設比偏高；同樓層單價差距大；建商與管理費待確認，定價前要先核對謄本。