總太東方帝國

給屋主的一段話

東方帝國不缺成交，缺的是從一堆成交裡挑對那幾筆。

近三年登錄 13 筆。車位價有拆分的 136 坪標準戶，扣車位單價 31.6–36.4 萬，中位數 34.7 萬；另有 6 筆車位價未拆分，591 顯示的是含車位單價，實際會再高一些。

但有兩筆特別高：115-01 的 8F 46.5 萬、114-09 的 14F 48.0 萬。屋主看到會想照這個開，買方看到會說那是特例。先查明細，才知道能不能拿來用。

所以順序是這樣：先講社區，再講行情，最後才講我怎麼賣。每個數字都附出處；查不到的我寫「待確認」，不替您猜。

＊同一戶 14樓之5：114-05 登錄 5,000 萬、114-09 登錄 7,100 萬（無車位、148.1坪），需調閱實價登錄明細與備註。

附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。

社區基本資料總覽

各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。

產品與公設：7F以下約145坪、8–33F約136坪、36–37F 270–285坪＊；全平面車位＊。戶外泳池、宴會廳、健身房、KTV、SPA、頂樓星空酒吧＊。基地約2031坪＊。每層戶數：房仲文寫4戶，但實登有「之5」門牌，待確認。

資料來源：信義房屋、5168實價登錄比價王、樂居、台灣摩天大樓資料庫、在地房仲社區介紹文。＊＝參考資料，非官方。

區域市場定位

七期是「預售破百萬、中古三四字頭」的價差斷層。東方帝國的買方不是去比預售，而是在市政北一路這幾個同屋齡中古裡挑。

單位：萬/坪

• 東方帝國賣的是「大」：136坪起跳、39層地標、公設齊全。單價跟鄰居差不多甚至略低，但同樣單價買到的坪數多了兩三成。
• 反過來說，總價 4,800 萬起，買方池比 110 坪產品小。定價要算的是總價門檻，不只是單價。

資料來源：工商時報 2026/01/07、自由時報地產天下、591實價登錄。5168 平台均價 41.4 萬含高價特例，本頁改用 591 標準戶中位數。

四大地段價值

文心路二段臨路、市政特區核心。買方會比的是：地標的面子，和臨大路的車流聲，哪個比較重要。

本戶競爭力

本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。

資料來源：591實價登錄 東方帝國 111-06 至 115-04 共20筆（單價扣除車位）。

近三年實價登錄

筆數夠多，可以看出一條很平的線：標準戶三年都在35萬上下。本戶合理帶等拿到本戶條件後再算。

年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；僅計車位有拆分者，不含特例）

本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：車位有拆分的136坪標準戶近三年 31.6–36.4萬，中位數 34.7萬；兩筆特例查完明細再決定是否採用。

資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）。近三年共13筆，表列6筆；其中6筆車位價未拆分（591顯示含車位單價），未列入統計。

周邊競品比較

東方帝國是這個路口最大的社區，成交最多、行情最透明。買方會拿它當尺，去量鄰居；我們也要反過來量。

• 本案的優勢：39層地標、公設最完整、坪數大；同單價買到的空間比鄰居多。
• 本案的弱點：戶數多，同時在賣的戶數也多，買方可以在社區內挑，議價空間被互相比掉。
• 龍寶心臻邸 159–181坪是最直接的大坪對手；紐約之星、順天夏朵則會吸走預算 4,000 萬上下的買方。

資料來源：591實價登錄、5168實價登錄比價王、好房網；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。

買方輪廓與銷售策略

先說清楚的風險：公設比說法差到38%、管理費136坪每月約1.63萬＊（估算）、同社區在售戶互相比價。