建案的主打亮點
市政北一路上的15層小社區，主建約85、108坪；110年3月後沒有新成交，定價要搭配鄰近社區一起看。
地段｜市政北一路128號，國家歌劇院公車站約307公尺、捷運綠線市政府站約761公尺（591）；與仁山協和相鄰。
產品｜2007年完工、地上15層、地下4層、約50戶、RC造，惠宇體系興建；成交主建多為85、108坪；公設有健身房、視聽室、瑜伽教室、Lounge Bar（591）。
價格｜591共17筆，最新為110年3月。106–110年5筆約32.1–36.0萬，中位數約33.2萬；這段資料距今已超過5年，不能直接當現在行情。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房85坪、三房85–108.9坪、四房51.8–125.5坪；公設有健身房、視聽室、會議室、閱覽室、交誼廳、Lounge Bar、瑜伽教室。591問答提到兩梯四戶、全區平面車位，待謄本確認。基地約510坪。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
表中數字統計期間不同：時代觀邸最新成交在110年3月，鄰近社區多有113年後成交，不宜直接比高低。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 鄰近社區近五年多在38–46萬，時代觀邸沒有同期成交可對照，本戶定價要參考這一段再依屋況調整。
- 和相鄰的仁山協和比：樓層較低、坪數相近，適合用來對照定價與買方反應。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約307公尺，捷運市政府站也在步行範圍。
學區
591生活圈列惠文國小、大墩國中、大墩國小生活機能
七期生活圈，591列老虎城購物中心、家樂福文心店交通
國家歌劇院公車站約307公尺、捷運市政府站約761公尺（591）社區公設
健身房、視聽室、瑜伽教室、Lounge Bar（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交主建多為85、108坪；591問答提到前兩棟108坪、後兩棟85坪，待確認。樓層與單價
106–110年5筆差距約4萬；109年6F之2 36.0萬、110年8F之3 33.2萬。車位
591車位價多為估算，本份不列車位價區間；車位數與位置以謄本為準。近年實價登錄
591最新成交為110年3月，此後沒有新登錄；106–110年多在32–36萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 110-03 | 8F之3 | 85坪 | 3,120萬 | 33.2＊ |
| 109-08 | 6F之2 | 108.9坪 | 4,200萬 | 36.0＊ |
| 108-10 | 5F之3 | 85坪 | 2,980萬 | 26.4（含車位） |
| 108-08 | 13F之3 | 85坪 | 3,268萬 | 31.5（含車位） |
| 107-07 | 10F之2 | 108.9坪 | 4,000萬 | 34.0＊ |
| 107-02 | 3F之3 | 84坪 | 2,980萬 | 32.4＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：同社區資料已超過5年，需搭配鄰近社區近期成交與在售競品判斷，33.2萬不直接作為定價。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月，591共17筆）；信義頁面顯示近期無成交。108年兩筆車位價待定為含車位，不入統計；109-09 12F之3總價1,400萬、主建33.2坪明顯異常，不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
市政北一路、預算三千多萬到四千多萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 惠宇時代觀邸（本案） | 2007 | 50戶／15F | 主建85、108坪 | 106–110年 33.2 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 標準戶 45.7 |
| 親家愛敦閣 | 2010 | 209戶／29F | 主建47–88坪 | 62–88坪 43.8 |
| 仁山協和 | 2010 | 55戶／26F | 主建82–129坪 | 近五年 40.8 |
| 林鼎一邸 | 2011 | 47戶／21F | 66–100坪 | 近五年 38.7 |
- 本案的優勢：約50戶、15層的低密度規模；公設比約29.83%。
- 本案的弱點：110年3月後沒有成交可對照；屋齡約19年、RC造；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：協和、愛敦閣近期有成交可參考，本案單價差距要先看統計期間。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三四房家庭
要85、108坪，重視空間與總價的平衡。誰會買｜偏好低樓層規模的買方
15層、約50戶，住戶較單純。誰會買｜願意整理換空間的買方
屋齡約19年，可依需求重新規劃室內。賣點｜市政北一路位置
歌劇院公車站約307公尺。賣點｜85、108坪兩種主力
戶型選擇明確，買方容易比較。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：110年3月後沒有成交，舊資料不能直接定價；屋齡約19年；管理費與戶數資料待確認。