建案的主打亮點
惠中路一段上、地上19層的大樓，主建約79–98坪三四房，總價約3,200–3,900萬。
地段｜惠中路一段133號，國家歌劇院公車站約495公尺、捷運綠線水安宮站約654公尺、惠文國小約820公尺（591）。
產品｜2007年完工、地上19層、地下4層，591與信義均列為鋼筋混凝土造；近年成交主建約79–98坪，以三、四房為主。
價格｜近五年7筆，總價3,200–3,880萬。近三年3筆約39.4–41.2萬，比111年的32–36萬明顯走高；115年6月最新一筆約41.2萬。
＊國家歌劇院為公車站、水安宮為捷運站（591交通出行）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房37.4–147.9坪、四房79.5–140.2坪。信義列有KTV、交誼廳、花園、宴會廳、健身房、視聽中心、會議室、圖書室；基地約547坪；車位配比591暫無資料。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期屋齡約15–20年的大樓裡，泰極單價在中段；近三年約40.9萬，比111年走高約6–8萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年的聯聚仁愛比：單價低約9萬、坪數相近，是這段價格帶較好入手的選擇。
- 近年單價走高，但樣本僅3筆，定價仍要回到本戶樓層與屋況。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站、捷運水安宮站都在步行範圍。
學區
惠文國小（約820公尺，591）生活機能
日月千禧酒店餐廳約193公尺、響壽司約212公尺（591）交通
國家歌劇院公車站約495公尺、捷運水安宮站約654公尺（591）社區公設
交誼廳、健身房、視聽中心、會議室（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近五年成交主建約79、82、98坪；同一戶別的樓層會影響單價。樓層與單價
近三年9F、12F、13F約39–41萬；112年9月10F之3為33.4萬，同樓層段也有差距。車位
信義115年6月9F之5：11.32坪／400萬。591其餘車位價多為估算，以謄本為準。近年實價登錄
111年約32–36萬，112年底後站上39–41萬；最新115年6月約41.2萬。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-06 | 9F之5 | 79.4坪 | 3,675萬 | 41.2（信義） |
| 113-09 | 13F之5 | 79.4坪 | 3,500萬 | 40.9＊ |
| 112-11 | 12F之3 | 82.4坪 | 3,750萬 | 39.4＊ |
| 112-09 | 10F之3 | 82.4坪 | 3,200萬 | 33.4＊ |
| 111-03 | 9F之2 | 97.5坪 | 3,650萬 | 32.3＊ |
| 111-02 | 14F之1 | 98.2坪 | 3,880萬 | 34.4＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近三年約39–41萬；近五年7筆中位數約35.8萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月，591共38筆）；115年6月依信義車位價400萬換算約41.2萬。110年12月18F之2為特殊交易，不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算三千多萬、八十到百坪的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 德鑫泰極（本案） | 2007 | 59戶／19F | 主建79–98坪 | 近三年 40.9 |
| 聯聚仁愛大廈 | 2007 | 69戶／20F | 76–103坪 | 近五年 50.2 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 標準戶 45.7 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108、140坪 | 近三年 43.7 |
| 林鼎一邸 | 2011 | 47戶／21F | 66–100坪 | 近五年 38.7 |
- 本案的優勢：總價約三千多萬、單價走穩向上，主建約八十到百坪。
- 本案的弱點：屋齡約19年、RC造；建商資訊平台不一致；車位價多為估算。
- 和相鄰社區比：聯聚仁愛單價較高、林鼎一邸較低，本案落在中段。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的三四房家庭
預算三千多萬，要八十坪以上與車位。誰會買｜想進七期的首次換屋族
以較低單價入門歌劇院生活圈。誰會買｜重視總價的置產族
先看總價，再看屋況與轉手性。賣點｜惠中路一段生活圈
歌劇院公車站、捷運水安宮站都在步行範圍。賣點｜三千多萬的八十到百坪
同區大坪數中總價帶相對親切。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約19年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約19年；建商與戶數平台資料不一致；車位價多為估算，定價前要先核對謄本。