建案的主打亮點
河南路三段的15層小坪數大樓，172戶，一、二房為主，總價約1,100–1,600萬。
地段｜河南路三段131號，朝馬轉運站約314公尺、國家歌劇院公車站約341公尺（591）；聯聚理安大廈約53公尺，591問答提到正對老虎城，以現場為準。
產品｜2007年完工、地上15層、地下3層、172戶、RC造，港洲營造；一到三房，成交多為主建22–38坪；有游泳池、SPA、健身房、會議室（591）。
價格｜最近20筆中，車位可拆分的4筆約44.8–60.2萬，中位數約55.1萬；其餘車位未拆分，含車位多在40–52萬。總價1,066–1,600萬。
＊朝馬轉運站與國家歌劇院皆為公車站（591交通出行）。小坪數單價較高，不能和大坪數社區直接比較。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：一房16.3–46.1坪、二房19.4–45.2坪、三房31–50.5坪；公設有游泳池、SPA、健身房、交誼廳、會議室、閱覽室。基地約615坪。591問答提到2–9樓每層14戶、10–15樓每層11戶、3部電梯，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期小坪數產品裡，市政101總價門檻低；屋齡約19年，單價低於新案，但公設比也較高。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和新案大陸豐蒔、紀汎希比：單價低約19–22萬，屋齡多約18–19年，買方在意新舊與公設比。
- 和親家青雲道比：坪數小很多，單價較高，買方以總價與租賃需求為主要考量。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
朝馬轉運站與國家歌劇院公車站都在約340公尺內；591問答提到老虎城就在對面。
學區
591問答提到惠文國小、惠文國中生活機能
591七期生活圈列家樂福文心店、T&R廣場；問答提到正對老虎城交通
朝馬轉運站約314公尺、國家歌劇院公車站約341公尺（591）社區公設
游泳池、SPA、健身房、會議室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
591問答提到主力25、28、38坪；近期成交以一房為主。單價差距
同為一房，含車位約40–52萬；坪數愈小單價通常愈高，車位有無也影響很大。車位
信義115年3F之16、114年6F之12：4.5坪／80萬（單筆）。其餘車位多未拆分，以謄本為準。近年實價登錄
最近20筆集中在113年3月至115年4月；多數車位未拆分，只能看含車位單價。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-04 | 3F之16 | 24.5坪 | 1,330萬 | 51.1（信義） |
| 115-03 | 7F之3 | 23.9坪 | 1,108萬 | 46.3（含車位） |
| 114-11 | 6F之12 | 17.2坪 | 1,094萬 | 59.1（信義） |
| 114-09 | 10F之2 | 27.4坪 | 1,230萬 | 44.9（含車位） |
| 114-07 | 3F之1 | 36坪 | 1,600萬 | 44.4（含車位） |
| 114-02 | 4F之8 | 30.1坪 | 1,350萬 | 44.8（含車位） |
本戶合理帶：待本戶坪數、樓層與車位確認後計算。＊參考：有車位拆分4筆約44.8–60.2萬；含車位多在40–52萬，兩種口徑不能混用。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共115筆）；115-04、114-11依信義坪數與車位價換算，591未扣車位數字不同。車位待定或面積待定者為含車位，不入統計；591在售筆數可能混有鄰近物件，不採用。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算一千多萬到兩千萬、要小坪數的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 市政101（本案） | 2007 | 172戶／15F | 主建22–38坪 | 拆分4筆 55.1 |
| 大陸豐蒔 | 2025 | 84戶／27F | 中小坪數 | 113年預售 77.0 |
| 紀汎希 | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
| 大地子民三期 | 2004 | 70戶／14F | 二、三房 | 近五年 61.5 |
| 親家青雲道 | 2007 | 98戶／23F | 三房為主 | 近三年 42.4 |
- 本案的優勢：總價約一千多萬可入手七期；有游泳池、SPA；近期成交量充足。
- 本案的弱點：公設比36%偏高；同社區競品多；屋齡約19年；車位資料多未拆分。
- 和相鄰社區比：大陸豐蒔、紀汎希單價高、屋齡新；青雲道坪數大、總價較高。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜小資入門七期的買方
預算一千多萬，以總價為優先。誰會買｜置產與出租族
一房產品，先看租金與空置風險。誰會買｜單身與小家庭
要一、二房與社區公設。賣點｜一千多萬的七期總價
入場門檻低於多數七期大樓。賣點｜社區公設項目多
游泳池、SPA、健身房（591）。賣點｜整理後的第二層價值
我用室內設計角度看小坪數收納與格局，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：同社區競品多，定價與屋況要有差異化；公設比偏高；車位口徑不一，定價前要先核對謄本。