建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約193公尺、2007年完工的26層SRC大樓，主建約129–134坪，近五年中位數約63.9萬。
地段｜市政北二路61、63號，國家歌劇院公車站約193公尺、誠品生活480約214公尺、捷運綠線市政府站約892公尺（591）。
產品｜2007年完工、地上26層、地下3層、77戶、SRC造，寶輝建設、仕明營造；成交主建多為129–134坪；信義列有室內泳池、SPA、健身房、視聽中心。
價格｜近五年6筆約61.8–66.6萬，中位數約63.9萬；總價8,500–9,188萬。最新成交在113年12月，此後591沒有新登錄。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房134.1坪、三房123.4–134.1坪、四房128.6–257.7坪、五房32.2–146.7坪；信義列有室內泳池、SPA、健身房、交誼廳、視聽中心、圖書室、花園。基地約1,595坪；車位配比591暫無資料。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期大坪數SRC大樓裡，寶輝花園廣場單價站在前段；屋齡約19年，單價與2017年完工的大陸寶格相近。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同期的聯聚信義比：單價相近，主建約129–134坪，總價門檻較低。
- 和相鄰的聯聚仁愛比：單價高約14萬、坪數較大，買方要的是大坪數與SRC條件。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約193公尺，誠品生活480也在步行範圍。
學區
黎明國小（約739公尺，591）生活機能
forchetta餐廳約205公尺、誠品生活480約214公尺（591）交通
國家歌劇院公車站約193公尺、捷運市政府站約892公尺（591）社區公設
室內泳池、SPA、健身房、視聽中心（信義）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
近五年成交主建約129–134坪；25F、19F另有約205、257坪大戶，不直接套用。樓層與單價
近五年差距約5萬：113年4月8F之2 61.8萬、112年4月16F之1 66.6萬。車位
信義113年12月20F之2：22.62坪／900萬。其餘車位價以謄本為準。近年實價登錄
108–109年多在59–63萬，111–113年多在62–67萬；113年12月後591沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 113-12 | 20F之2 | 128.9坪 | 9,180萬 | 64.2（信義） |
| 113-09 | 11F之1 | 131.6坪 | 9,000萬 | 63.8＊ |
| 113-04 | 8F之2 | 134.1坪 | 9,188萬 | 61.8＊ |
| 112-11 | 8F之2 | 134.1坪 | 8,888萬 | 64.0＊ |
| 112-04 | 16F之1 | 129坪 | 8,888萬 | 66.6＊ |
| 111-10 | 12F之2 | 130.6坪 | 8,500萬 | 62.0＊ |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年約61.8–66.6萬，中位數約63.9萬。591在售多筆標示9,980萬、約69.3萬/坪（含車位），可能為同一戶多家刊登；113年12月成交換算同口徑約60.6萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年11月，591共30筆）；113-12與信義核對。591重複列出的110-09只算1筆；25F、19F大坪數戶不入年均。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期要SRC、百坪以上大坪數的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 寶輝花園廣場（本案） | 2007 | 77戶／26F | 主建129–134坪 | 近五年 63.9 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 聯聚信義大廈 | 2008 | 50戶／29F | 約177坪 | 近三年 62.2 |
| 聯聚仁愛大廈 | 2007 | 69戶／20F | 76–103坪 | 近五年 50.2 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 標準戶 45.7 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約193公尺；SRC造、公設項目多；近五年單價區間相對集中。
- 本案的弱點：屋齡約19年；113年12月後沒有新成交；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：寶格屋齡新約10年、單價相近；聯聚仁愛、市政觀邸單價低但坪數較小。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的大坪數家庭
預算九千萬上下，要130坪上下與車位。誰會買｜重視歌劇院生活圈的買方
歌劇院與誠品生活480都在步行範圍。誰會買｜接待需求的企業主
SRC、公設項目多，自住與接待兼顧。賣點｜國家歌劇院生活圈
公車站約193公尺，日常機能集中。賣點｜SRC與完整公設
室內泳池、SPA、健身房（信義）。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約19年，我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：113年12月後沒有新成交；開價與成交有落差；管理費與棟數資料待確認，定價前要先核對謄本。