建案的主打亮點
國家歌劇院公車站約175公尺的32層SRC大樓，105戶，標準戶主建約174–181坪，近五年中位數約52.2萬。
地段｜市政北六路16、18號，國家歌劇院公車站約175公尺、7-ELEVEN歐風門市約117公尺、捷運綠線市政府站約827公尺（591）；聚合發榮耀約56公尺。
產品｜2009年完工、地上32層、地下5層、2棟105戶、SRC造，仕明營造；標準戶主建約174–181坪，另有約321–354坪整層戶；有游泳池、健身房、視聽室（591）。
價格｜近五年標準戶5筆約49.1–57.7萬，中位數約52.2萬；總價9,380–10,688萬。114–115年4筆約49–53萬，最新115年3月20F之2約53.0萬。
＊國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站（591交通出行）。整層戶與110年11月80坪異常筆不入標準戶統計。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年11月）、信義房屋社區頁
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：三房173–180.6坪、四房95.4–190.8坪、五房173.6–180.6坪；公設有游泳池、健身房、視聽室、閱覽室、交誼廳、會議室、空中花園。基地約1,292坪；591問答提到A、B兩棟、一梯兩戶、全平面車位，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況與問答、信義房屋；公設實際開放狀況以現場為準。
區域市場定位
七期大坪數SRC大樓裡，一品單價在中段；每戶主建超過170坪，總價約1億上下，買方族群相對集中。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同期、坪數相近的聯聚信義比：單價低約10萬，總價差距也明顯。
- 和較新的國泰層峰比：單價接近，坪數大約45坪，總價門檻較高。
資料來源：591實價登錄、信義房屋；其他社區數字沿用本系列企劃書。單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約175公尺，歌劇院生活圈步行可及。
學區
惠來國小（約804公尺，591）生活機能
7-ELEVEN歐風門市約117公尺、大都會門市約127公尺（591）交通
國家歌劇院公車站約175公尺、捷運市政府站約827公尺（591）社區公設
游泳池、健身房、視聽室、閱覽室（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
標準戶主建約174–181坪；30F、22F整層戶約321–354坪，不直接套用。屋況影響
信義註記114年6F之2為毛胚屋，約52.2萬；9F之2約49.1萬，要一併看樓層與屋況。車位
信義近4筆皆標約15坪／540萬，數字相同，可能為系統值，請以謄本為準。近年實價登錄
106–108年多在49–58萬，近年約49–53萬；標準戶十年間單價大致持平，總價約1億上下。
年均成交單價（萬/坪；民國年；僅含本頁統計筆數）
| 成交年月 | 樓層 | 主建坪 | 總價（含車位） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 115-03 | 20F之2 | 180.6坪 | 10,100萬 | 53.0（信義） |
| 114-06 | 9F之2 | 180.1坪 | 9,380萬 | 49.1（信義） |
| 114-03 | 15F之1 | 175.8坪 | 9,600萬 | 51.6（信義） |
| 114-03 | 6F之2 | 173.6坪 | 9,600萬 | 52.2（信義） |
| 113-01 | 30F | 321.2坪 | 22,000萬 | 66.2（一層一戶） |
| 111-11 | 15F之1 | 175.8坪 | 10,688萬 | 57.7＊ |
本戶合理帶：待本戶棟別、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近年標準戶約49–53萬；591在售多筆約74–84萬/坪（含車位），和成交落差很大，不能以開價定價。
資料來源：591實價登錄（更新至115年11月；統計採最近20筆，591共45筆）；114–115年4筆依信義坪數與車位價換算，車位價皆標540萬，請以謄本核對。111-01特殊交易、110-11約80坪異常筆不入統計。＊標示者：車位價多為591估算，單價僅供參考；簽約前以謄本與實登明細為準。
周邊競品比較
七期預算破億、要一百五十坪以上大宅的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 寶輝一品花園（本案） | 2009 | 105戶／32F | 主建174–181坪 | 近五年 52.2 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 7筆 66.9 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 聯聚信義大廈 | 2008 | 50戶／29F | 約177坪 | 近三年 62.2 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
- 本案的優勢：SRC造、32層；歌劇院公車站約175公尺；同級大坪數中單價較親切。
- 本案的弱點：總價門檻高、買方少；開價與成交落差大；管理費待確認。
- 和相鄰社區比：中雍、寶格、聯聚信義單價較高；層峰單價接近但坪數較小。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的大坪數家庭
預算一億上下，要170坪以上與車位。誰會買｜接待需求的企業主
SRC大樓、大坪數，自住與接待兼顧。誰會買｜毛胚自住的買方
部分成交註記毛胚，可依需求規劃室內。賣點｜歌劇院生活圈
公車站約175公尺。賣點｜大坪數的單價優勢
比中雍、寶格、聯聚信義單價低。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約17年，我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：開價與成交落差很大，定價不能看開價；總價高、買方少，銷售時間要有預期；管理費待確認。